Appartement à Beyrouth, loyers, société libanaise : ce que la convention de 1962 laisse à la France

L'appartement de famille à Achrafieh, la maison de la montagne, les parts de la société familiale : la diaspora libanaise de France conserve au Liban un patrimoine important, et presque toujours un compte bancaire pour le faire vivre. Ce compte est un compte à déclarer, et le patrimoine lui-même engendre des obligations en France que la convention de 1962 organise de manière particulière. Les conséquences d'une omission sur le compte sont chiffrées dans Compte bancaire au Liban non déclaré : risques réels, comptes gelés et régularisation en 2026.

Pourquoi un avocat à Paris.

Les dossiers franco-libanais se traitent, dans notre pratique, avec trois exigences : la discrétion, parce que la communauté est étroite et que la situation d'une famille ne doit pas circuler ; un interlocuteur unique face à une banque libanaise qui ne répond plus, à un notaire à Beyrouth et à l'administration française ; et une lecture pénale du dossier, parce que les flux en provenance du Liban font l'objet, depuis 2019, d'une attention particulière de Tracfin et du parquet national financier. Trente ans de régularisations et de contrôles fiscaux internationaux, conduits depuis Paris.

Le compte « pour l'appartement » est un compte à déclarer, quel que soit son solde

Le compte ouvert pour payer les charges de l'immeuble, la taxe foncière libanaise, le gardien et le générateur, ou pour encaisser un loyer, est un compte détenu à l'étranger au sens de l'article 1649 A du Code général des impôts. Il se déclare chaque année sur le formulaire n° 3916, même s'il n'est alimenté que de quelques centaines de dollars, même s'il est gelé. Le compte est fréquemment joint avec un frère ou une sœur resté au Liban ; les règles applicables sont exposées dans Compte bancaire au Liban : quelles obligations déclaratives pour un résident fiscal français ?.

Loyers : imposables au Liban seulement, exonérés en France avec taux effectif

La convention du 24 juillet 1962 réserve à l'État où le bien est situé l'imposition des revenus immobiliers. Les loyers d'un appartement à Beyrouth perçus par un résident de France sont donc imposables au Liban, où le bailleur déclare et paie l'impôt sur les revenus fonciers, et ne sont pas imposables en France.

La convention retient pour ces revenus la méthode de l'exemption avec progressivité : les loyers libanais sont exclus de la base imposable en France, mais ils doivent être déclarés (imprimé n° 2047, rubrique des revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif) et ils sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable aux autres revenus du foyer. L'oubli de cette déclaration est fréquent et constitue une omission, même si elle ne génère souvent qu'un faible rappel.

Depuis 2019, beaucoup de loyers libanais sont perçus en livres dévaluées ou en dollars fresh à des niveaux très inférieurs à ceux d'avant la crise ; ils se déclarent pour leur contre-valeur en euros au jour de l'encaissement.

La vente du bien : plus-value au Liban, et en France

La cession d'un immeuble situé au Liban est imposable au Liban, où s'applique une taxe sur la plus-value immobilière. En France, la plus-value réalisée par un résident sur un bien situé à l'étranger relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, sous réserve de la convention. La convention de 1962, antérieure au modèle OCDE, ne comporte pas de disposition spécifique sur les gains en capital ; la lecture retenue par l'administration rattache la plus-value immobilière aux revenus du bien, imposables dans l'État de situation et exonérés en France avec taux effectif. Ce point mérite d'être vérifié au cas par cas avant la vente, car il détermine la déclaration à déposer en France.

Le prix de vente est le plus souvent payé en lollars ou en fresh dollars, sur un compte libanais, puis rapatrié. L'acte de vente (enregistré au registre foncier libanais) est la pièce d'origine des fonds ; il faut le conserver, avec les justificatifs de paiement. Le rapatriement est traité dans Sortir des fonds du Liban vers la France : fresh dollars, espèces, intermédiaires, ce que la banque et le fisc en déduisent.

Le bien libanais entre dans l'IFI d'un résident de France

Un résident de France est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière sur l'ensemble de ses biens immobiliers, en France et à l'étranger, dès que leur valeur nette excède 1 300 000 € au 1er janvier. L'appartement libanais y entre pour sa valeur vénale, évaluée dans un marché immobilier atypique, où les transactions se font en dollars fresh à des prix très inférieurs à ceux d'avant 2019 ; une évaluation documentée (transactions comparables, avis d'un professionnel local) est indispensable. La convention de 1962 ne couvre pas l'impôt sur la fortune, et le Liban n'en applique pas ; aucun crédit d'impôt n'est en cause.

Dividendes et intérêts d'une société libanaise : imposables en France seulement

Beaucoup de familles détiennent leur patrimoine libanais, commercial ou immobilier, par une société anonyme libanaise (SAL) ou une SARL. La convention de 1962 attribue l'imposition des dividendes et des intérêts au seul État de résidence du bénéficiaire. Les dividendes d'une SAL perçus par un associé résident de France sont donc imposables en France, au prélèvement forfaitaire unique ou au barème, sans crédit d'impôt pour la retenue libanaise (10 %), qui ne peut être récupérée, le cas échéant, qu'au Liban.

Trois points d'attention pour l'associé ou le dirigeant résident de France.

Le compte de la société n'est pas le sien. Le compte bancaire d'une SAL est déclaré, le cas échéant, par la société ; il n'a pas à figurer sur le 3916 de l'associé, sauf si celui-ci l'utilise à titre personnel, ce qui le fait entrer dans les comptes « utilisés ». Une SAL dont le compte sert de compte personnel à la famille est un cas fréquent, et un cas où le 3916 s'impose.

L'échange automatique peut viser l'associé. Lorsque la SAL est une entité passive (holding, société détenant des placements), la banque libanaise doit identifier ses bénéficiaires effectifs et transmettre le compte à leur nom. Un résident de France peut ainsi apparaître dans les données reçues par la France au titre du compte d'une société qu'il n'a jamais mentionnée ; voir Le Liban transmet-il les données bancaires à la France ? CRS, levée du secret bancaire et zones grises.

Le dirigeant résident de France. Les rémunérations de gérance ou de mandat social versées par la SAL relèvent des règles conventionnelles propres aux tantièmes et jetons de présence ou aux traitements, selon leur nature, et doivent être déclarées en France ; la direction effective depuis la France d'une société libanaise peut par ailleurs soulever la question de sa résidence fiscale.

Questions fréquentes

Je paie l'impôt foncier au Liban sur mes loyers. Dois-je les déclarer en France ?

Oui, comme revenus exonérés pris en compte pour le taux effectif, sur l'imprimé 2047. Ils ne sont pas imposés une seconde fois, mais ils élèvent le taux applicable à vos autres revenus.

L'appartement ne rapporte rien et vaut beaucoup moins qu'avant. Suis-je concerné ?

Par le compte, oui, s'il existe un compte libanais pour en supporter les charges. Par l'IFI, seulement si votre patrimoine immobilier net, évalué à sa valeur réelle actuelle, dépasse 1 300 000 €.

Ma SAL familiale me verse des dividendes en lollars sur mon compte libanais. Que déclarer ?

Les dividendes, en France, pour leur contre-valeur en euros au jour de la mise à disposition, avec la réserve sur la disponibilité des fonds gelés ; et le compte qui les reçoit, sur le 3916.

La société est au nom de mon père, mais c'est moi qui gère tout depuis Paris. Suis-je concerné ?

Vous êtes concerné par le compte de la société si vous l'utilisez, par vos rémunérations éventuelles, et par la question de la résidence fiscale de la société si vous la dirigez effectivement depuis la France.

Je vends l'appartement et je suis payé en fresh dollars sur un compte à Chypre. Que se passe-t-il ?

Un second compte étranger à déclarer, une plus-value à traiter au regard de la convention, et un dossier d'origine des fonds à constituer avant tout virement vers la France.

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Mis à jour le 29 septembre 2026. Me Sassi, avocat au barreau de Paris, 32 avenue Carnot, 75017 Paris.