IFI 2020- Avocat fiscaliste
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : qui paie, combien, et comment réduire
L'IFI a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune le 1er janvier 2018. Il ne frappe plus que l'immobilier, mais il reste un impôt sur la fortune, et son assiette réserve plus de surprises que l'ancien ISF, en particulier sur la déduction des dettes.
Deux points commandent tout le reste, et ce sont ceux que l'on comprend mal : le seuil d'imposition n'est pas le point de départ du barème, et la valeur retenue est une valeur nette, dont la détermination se plaide.
Les quatre règles de base
Un impôt annuel, figé au 1er janvier. L'article 964 du Code général des impôts retient la valeur nette au 1er janvier de l'année d'imposition. Tout ce qui se produit ensuite est sans effet sur l'année en cours. Une vente conclue le 15 janvier ne change rien à l'impôt dû pour cette année-là.
Un impôt qui ne vise que les personnes physiques. Les sociétés n'y sont pas soumises. Mais leurs titres sont rattachés au patrimoine des associés à hauteur de l'immobilier détenu, ce qui évite la double imposition sans permettre d'échapper à l'impôt.
Un impôt qui vise le foyer. Sont imposés ensemble les époux quel que soit leur régime matrimonial, les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, et les concubins notoires au sens de l'article 515-8 du Code civil. S'y ajoutent les biens des enfants mineurs dont le foyer a l'administration légale.
Deux exceptions permettent une imposition séparée des époux : la séparation de biens assortie d'une résidence distincte et de la cessation de toute vie commune, et l'instance de divorce ou de séparation de corps avec autorisation de résider séparément. En cas d'imposition séparée, chaque parent ne déclare que la moitié des biens des enfants mineurs.
Un impôt dont la portée dépend de votre domicile fiscal. Le domicile s'apprécie comme en matière d'impôt sur le revenu, selon l'article 4 B : foyer ou lieu de séjour principal, activité professionnelle principale, centre des intérêts économiques. Un seul critère suffit.
Résident ou non-résident : deux assiettes différentes
Si vous êtes domicilié en France, vous êtes imposable sur l'ensemble de vos biens et droits immobiliers, quelle que soit votre nationalité et où qu'ils soient situés, en France comme à l'étranger.
Si vous êtes domicilié hors de France, vous n'êtes imposable que sur vos biens et droits immobiliers situés en France, et sur la fraction de vos titres de sociétés représentative d'immobilier français. Le seuil de 1,3 million s'apprécie sur cette seule assiette française.
Luxembourg : l'exonération n'existe plus
Le point mérite d'être signalé, car beaucoup de contribuables et de conseils raisonnent encore sur l'ancien régime.
Sous la convention franco-luxembourgeoise de 1958, les immeubles situés au Luxembourg n'étaient imposables qu'au Luxembourg, ce qui les plaçait de fait hors du champ de l'impôt français sur la fortune.
La convention du 20 mars 2018, applicable depuis le 1er janvier 2020, a changé la méthode. Son article 21 permet toujours l'imposition dans l'État où l'immeuble est situé, mais un résident de France y reste également imposable en France, sous déduction d'un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt luxembourgeois sur cette fortune, plafonné à l'impôt français correspondant.
Or le Luxembourg ne prélève pas d'impôt sur la fortune des personnes physiques. Le crédit est donc nul, et l'immeuble luxembourgeois est pleinement soumis à l'IFI en France.
En sens inverse, la nouvelle convention distingue les immeubles des titres de sociétés, ce qui alimente une discussion sérieuse sur l'imposition en France des parts de sociétés civiles immobilières françaises détenues par des résidents luxembourgeois. Le point se plaide et mérite un examen dossier par dossier.
Les autres conventions
D'autres conventions attribuent le droit d'imposer la fortune immobilière à l'État de situation avec une méthode d'exonération, et non de crédit, ce qui aboutit à un résultat opposé. La rédaction applicable doit être vérifiée convention par convention, et dans sa version en vigueur : plusieurs ont été renégociées récemment, avec exactement l'effet décrit ci-dessus.
La France a par ailleurs conclu avec plusieurs États du Golfe des stipulations particulières permettant, sous conditions, une exonération lorsque la valeur des biens immobiliers détenus en France reste inférieure aux sommes investies en titres d'émetteurs français.
Le barème : le piège des 800 000 euros
C'est l'erreur la plus répandue, y compris dans des publications professionnelles.
Le seuil d'assujettissement est de 1 300 000 euros. Le barème, lui, commence à 800 000 euros.
Autrement dit, dès que votre patrimoine net taxable dépasse 1,3 million, l'impôt se calcule tranche par tranche à partir de 800 000 euros, et non à partir de 1,3 million.
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Fraction du patrimoine net taxable |
Taux |
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Jusqu'à 800 000 € |
0 % |
Aucun impôt |
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De 800 000 € à 1 300 000 € |
0,50 % |
Taxée dès le franchissement du seuil |
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De 1 300 000 € à 2 570 000 € |
0,70 % |
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De 2 570 000 € à 5 000 000 € |
1,00 % |
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De 5 000 000 € à 10 000 000 € |
1,25 % |
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Au-delà de 10 000 000 € |
1,50 % |
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Exemple, pour un patrimoine net taxable de 3 000 000 euros :
•de 800 000 à 1 300 000, soit 500 000 € à 0,50 % : 2 500 €
•de 1 300 000 à 2 570 000, soit 1 270 000 € à 0,70 % : 8 890 €
•de 2 570 000 à 3 000 000, soit 430 000 € à 1,00 % : 4 300 €
Total : 15 690 euros.
Une décote atténue l'entrée dans le barème. Pour un patrimoine net compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, l'impôt est réduit d'un montant égal à 17 500 euros diminués de 1,25 % de la valeur nette taxable.
Ce qui est imposable
•Les immeubles bâtis, quelle que soit leur affectation, habitation ou professionnelle.
•Les immeubles non bâtis : terrains à bâtir, terres agricoles, bois et forêts.
•Les immeubles en cours de construction.
•Les droits réels immobiliers : usufruit, droit d'usage, droit du preneur d'un bail à construction.
•Les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier et aux contrats de location-accession.
•Les titres de sociétés, à hauteur de la fraction représentative d'immobilier.
En démembrement, la règle de principe surprend : c'est l'usufruitier qui est imposé sur la valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n'étant pas imposé. Des exceptions prévoient une répartition entre les deux, notamment lorsque le démembrement résulte de la loi successorale.
Les titres de sociétés échappent à l'imposition dans certains cas, notamment lorsque la participation est inférieure à 10 % du capital d'une société opérationnelle, ou lorsque l'immobilier est affecté à l'activité de la société qui le détient.
Les biens professionnels affectés à votre activité principale sont exonérés, sous conditions strictes de nature et de prépondérance de l'activité.
Les trois réductions que l'on oublie
L'abattement de 30 % sur la résidence principale. L'article 973 du Code général des impôts permet de retenir la valeur vénale de votre résidence principale diminuée de 30 %. Sur un bien évalué à 1 200 000 euros, l'abattement retire 360 000 euros de l'assiette. C'est, de loin, la réduction la plus efficace, et elle est automatique pour qui l'applique.
Attention : l'abattement ne s'applique pas lorsque le bien est détenu par une société, ce qui est un argument décisif contre l'apport de la résidence principale à une SCI.
Le plafonnement à 75 %. Le total formé par l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et l'IFI ne peut excéder 75 % des revenus de l'année précédente. L'excédent vient en diminution de l'IFI. Ce mécanisme est réservé aux personnes domiciliées en France : un non-résident n'en bénéficie pas.
La réduction pour dons. Les dons consentis à certains organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction d'IFI égale à 75 % des sommes versées, dans la limite de 50 000 euros d'impôt.
L'évaluation : là où se joue le contentieux
L'IFI se calcule sur la valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire le prix qu'un acquéreur normalement diligent accepterait de payer.
C'est au contribuable d'évaluer, et c'est donc lui qui porte la charge de justifier. En pratique, l'administration conteste rarement le principe et presque toujours la méthode : références de comparaison inadaptées, décotes non justifiées, absence de prise en compte de l'état réel du bien.
Les décotes admises existent et se plaident : occupation du bien, indivision, illiquidité de parts de société, contraintes d'urbanisme. Elles supposent d'être établies au 1er janvier et documentées, pas affirmées.
Les dettes déductibles, et ce que la loi a fermé
L'article 974 du Code général des impôts limite la déduction aux dettes existant au 1er janvier, réelles, et se rattachant à un bien imposable :
•dépenses d'acquisition des biens ou des titres, au prorata de l'immobilier imposable ;
•dépenses de réparation et d'entretien supportées par le propriétaire ;
•dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
•impositions dues à raison de la propriété, comme la taxe foncière, à l'exclusion de celles incombant à l'occupant ;
•l'IFI lui-même, retranché de sa propre base.
Trois verrous anti-abus limitent ces déductions.
Les prêts in fine ne sont déductibles que sur la base d'un amortissement linéaire théorique, et non pour leur capital restant dû.
Les prêts familiaux, contractés auprès d'un membre du foyer fiscal ou du cercle familial, ainsi que ceux consentis par une société contrôlée par ce cercle, ne sont en principe pas déductibles, sauf à établir le caractère normal du prêt et son remboursement effectif.
Enfin, lorsque le patrimoine taxable excède 5 000 000 euros et que les dettes dépassent 60 % de cette valeur, la fraction de dettes excédant ce seuil n'est déductible qu'à hauteur de la moitié.
Déclarer et payer
La déclaration d'IFI se souscrit avec la déclaration de revenus, au moyen de l'annexe prévue à cet effet, dans les délais applicables à votre département de résidence. Un non-résident sans revenu de source française doit néanmoins déposer une déclaration autonome, ce qui suppose de disposer d'un numéro fiscal français, formalité préalable à anticiper.
En dessous du seuil de 1 300 000 euros, aucune déclaration n'est due.
L'impôt est ensuite mis en recouvrement par avis distinct. Les personnes soumises à imposition commune, époux, partenaires et concubins notoires, sont solidairement tenues au paiement.
En cas de contrôle
Le droit de reprise en matière d'IFI est de trois ans lorsque les biens ont été déclarés et que l'administration peut contrôler sans recherche particulière. Il est porté à six ans dans le cas contraire, et à dix ans en présence d'avoirs détenus à l'étranger non déclarés. Comptes bancaires détenus à l'étranger.
Les rectifications les plus fréquentes portent sur l'évaluation, sur la déduction des dettes, et sur le périmètre des biens professionnels. Toutes se discutent, et l'issue dépend des pièces réunies avant la réponse, pas après. Contrôle fiscal.
Questions fréquentes
Je dépasse de peu 1,3 million. Vais-je payer sur toute la valeur ?
Non, l'impôt se calcule par tranches à partir de 800 000 euros, et une décote atténue l'entrée dans le barème jusqu'à 1,4 million.
Ma résidence principale est-elle imposable ?
Oui, mais sa valeur est retenue après un abattement de 30 %, à condition qu'elle ne soit pas détenue par une société.
Mon assurance-vie entre-t-elle dans le calcul ?
Seulement à hauteur des unités de compte représentatives d'actifs immobiliers imposables. La partie financière reste hors du champ.
Je vis à l'étranger. Suis-je concerné ?
Oui, si vos biens immobiliers situés en France dépassent 1,3 million. Vos biens étrangers ne sont pas pris en compte, et le plafonnement à 75 % ne vous est pas ouvert.
Une SCI permet-elle d'échapper à l'IFI ?
Non. Les titres sont imposés à hauteur de l'immobilier détenu. Et l'apport de la résidence principale à une SCI fait perdre l'abattement de 30 %.
Aller plus loin
•Régularisation des comptes bancaires à l'étranger
•SCI
•Comptes dormants et succession internationale
•Conseil fiscal et audit fiscal
•French Wealth Tax, in English
Vous approchez du seuil, ou vous avez reçu une demande de l'administration ? L'IFI se prépare avant le 1er janvier, et se défend sur l'évaluation et sur les dettes. Le cabinet Sassi Société d'Avocats intervient en déclaration, en régularisation et en contentieux : 07 71 58 58 58 ou infos@sassi-avocats.com.
Sassi Société d'Avocats, 32 avenue Carnot, 75017 Paris. Plus de trente ans d'expérience en fiscalité française et internationale, en conseil comme en contentieux. Mis à jour le 13 septembre 2026.
