IFI 2020- Avocat fiscaliste
L’IFI 2020 en 10 points
Impôt sur la Fortune Immobilière 2020
L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt qui a commencé à s’appliquer à compter du 1er janvier 2018 (article 31 de la loi de finances pour 2018 n° 2017-1837 du 30 décembre 2017).
L’IFI a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) étant précisé que le fisc peut toutefois toujours procéder à des contrôles en matière d’IFI tant que la prescription ne sera pas acquise au profit du contribuable, c’est-à-dire à l’issue des délais de 3 ans (délai classique), 6 ans (délai allongé) ou 10 ans (délai applicable aux comptes bancaires détenus à l’étranger).
Quoi qu’on puisse en dire, l’IFI reste toujours un impôt sur la fortune même s’il est exact d’affirmer que son champ d’application est plus réduit qu’auparavant puisque l'IFI ne taxe que les biens et droits immobiliers tout en apportant des limitations importantes en matière de déduction des passifs.
En substance, l'IFI frappe les immeubles et droits immobiliers (notamment les titres de sociétés détenant de l’immobilier), à l'exception de ceux que le redevable affecte à l'exercice de son activité principale ou met à la disposition de la société dans laquelle il exerce cette activité.
Afin de connaître le régime de l’IFI, il convient d’en examiner ses contours, à savoir :
- L’IFI est un impôt annuel
- L’IFI ne concerne que les personnes physiques
- L’IFI concerne le foyer fiscal
- L’IFI est un impôt mondial
- Quel est le patrimoine imposable des contribuables français
- Quel est le patrimoine imposable des contribuables étrangers
- Comment évaluer son patrimoine immobilier
- Quels sont les passifs déductibles du patrimoine immobilier
- Comme déclarer son IFI
- Quel est le montant de l’IFI
Concernant la date à laquelle il faut déposer sa déclaration d’impôt sur le Fortune Immobilière, il est important de noter qu’il y a plusieurs dates limites de dépôt de la déclaration d'impôt sur la fortune immobilière 2020 (IFI 2020).
Ces dates varient ainsi en fonction du lieu de résidence du contribuable, à savoir :
- Zone 1, départements 1(Ain) à 19 (Corrèze), non-résidents et Monaco : jeudi 4 juin 2020
- Zone 2, départements 2A (Corse-du-Sud) à 54 (Meurthe-et-Moselle) : lundi 8 juin 2020
- Zone 3, départements 55 (Meuse) à 95 (Val-d’Oise), départements 971 à 976 (DOM) : jeudi 11 juin 2020
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L’IFI est un impôt annuel
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI), comme l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune) est un impôt annuel dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier excède 1.300.000 euros.
Ainsi, il ressort de l'article 964 du CGI que l'assiette de l'IFI est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année d'imposition de l'ensemble des biens, droits immobiliers et titres représentatifs de ces droits et biens appartenant aux personnes composant le foyer fiscal.
C’est donc au 1er janvier de chaque année qu’il convient de se placer pour analyser la consistance et la valeur du patrimoine qui est assujetti cet impôt.
Ainsi, le patrimoine immobilier assujetti à l’IFI est donc une photographie faite à la date du 1er janvier de chaque année.
De façon exceptionnelle, il peut arriver que la situation du contribuable puisse être, de façon rétroactive, modifiée avec un effet au 1er janvier.
Cela est notamment le cas lorsqu’une succession affecte le patrimoine du contribuable et vient majorer celui-ci.
-
L’IFI ne concerne que les personnes physiques
Sur le plan des principes, seules les personnes physiques sont passibles de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), ce qui signifie que les personnes morales, notamment les sociétés (Sarl, Sas etc.) n'entrent pas dans le champ d'application de l'impôt.
On observera que la non-imposition des sociétés et groupements divers permet, en ce sens, d'éviter une double taxation. En effet, pour la fraction de leur valeur représentative d'actifs immobiliers, les actions et parts sociales sont en principe rattachées au patrimoine taxable des actionnaires et des porteurs de parts.
-
L’IFI est un impôt qui concerne le foyer fiscal
Dans la mesure où seuls les personnes physiques sont redevables de l’IFI, la notion de foyer fiscal est donc centrale puisqu’elle permettra de déterminer l’étendue du patrimoine imposable à l’IFI et ainsi les obligations des personnes concernées.
En droit français, le foyer fiscal correspond à l’une des trois situations ci-dessous :
- Les personnes mariées
- Les personnes liées par un Pacs
- Les concubins
Dans chacune de ces trois hypothèses, l'assiette de l'IFI est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année d'imposition, de l'ensemble des biens imposables appartenant à chacune des personnes concernées, ainsi qu'à leurs enfants mineurs dont l'un et/ou l'autre a l'administration légale des biens.
Les personnes mariées
Conformément aux dispositions de l’article 964 du CGI, les personnes mariées font l'objet d'une imposition commune à l’IFI de telle sorte qu’il conviendra de prendre en compte les biens détenus par chacun des époux, peu important leur régime matrimoniale et l’origine de leurs biens (financement au moyen de biens propres ou de biens communs, donation, succession).
Il en résulte que les couples mariés, quel que soit leur régime matrimonial, doivent souscrire une seule déclaration regroupant l'ensemble des biens imposables susvisés.
Il convient de noter qu’il existe toutefois deux exceptions à la règle de l'imposition commune, ce qui permettra alors à chacun des époux d’être soumis sur ses seuls biens propres :
- Les époux sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit, ce qui signifie qu’ils ont cessé toute vie commune.
- Les époux sont en instance de séparation de corps ou de divorce et ont été autorisés par le juge à résider séparément.
Les personnes liées par un Pacs
L'article 964 du CGI prévoit que les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (Pacs) font l'objet d'une imposition commune à l'IFI.
Il en résulte que les partenaires doivent souscrire une seule déclaration qui regroupe l'ensemble de leurs biens imposables auxquels s'ajoutent ceux des enfants mineurs dont ils ont, l'un ou l'autre, l'administration légale des biens.
Les concubins
Les personnes qui vivent en situation de concubinage notoire sont également expressément par l'article 964 du CGI de telle sorte qu’elles sont soumises au même régime que les personnes mariées.
S’agissant des concubins, la règlementation fiscale française a fait le choix d’appliquer stricto sensu les dispositions de l’article 515-8 du Code civil, en ce qu’il définit le concubinage comme union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.
Quels est le sort des biens appartenant aux enfants mineurs ?
Bien entendu, cette hypothèse a été envisagée par l'article 964 du CGI de telle sorte que les biens appartenant aux enfants mineurs sont, d’une façon générale, imposés avec ceux de leurs parents.
En cas d'imposition séparée des parents à l'IFI, chacun des parents exerçant en commun l'autorité parentale n'a à comprendre dans sa déclaration que la moitié des biens appartenant aux enfants mineurs. Cette répartition est admise même si l'autre parent n'est pas soumis à l'IFI.
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L’IFI est un impôt mondial
L’IFI est un impôt qui a une portée mondiale dans la mesure où il peut s’appliquer à tous les biens immobiliers et droits immobiliers, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger.
Toutefois, il est fondamental de distinguer deux situations, selon que le contribuable est résident fiscal français ou qu’il soit considéré comme un non résident fiscal, puisque l’étendue des obligations fiscales des redevables de l'IFI diffère selon qu'ils sont domiciliés en France ou hors de France.
Qu’est-ce que le domicile fiscal en droit français ?
Le domicile fiscal est défini pour l'application de l'IFI comme en matière d'impôt sur le revenu, c'est-à-dire conformément aux prévisions de l'article 4 B du CGI.
Aux termes de cet article doivent être considérés comme ayant leur domicile fiscal en France :
- Les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal ;
- Celles qui exercent en France une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu'elles ne justifient que cette activité y est exercée à titre accessoire ;
- Celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques ;
- Les agents de l'Etat qui exercent leurs fonctions ou sont chargés de mission dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis, dans ce pays, à un impôt personnel sur l'ensemble de leurs revenus.
Pour qu'un redevable soit considéré fiscalement comme domicilié en France, il suffit qu'un seul des quatre critères ci-dessus soit rempli.
Il convient de préciser que lorsqu'une personne est considérée comme étant domiciliée en France selon la loi française et comme l'étant également dans un autre Etat selon la législation de cet Etat, c'est la convention relative aux doubles impositions conclue par la France avec cet autre Etat qui déterminera dans lequel des deux Etats elle a fixé sa résidence.
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Quels est le patrimoine imposable à l’IFI pour les contribuables français ?
Les personnes physiques domiciliées en France sont, quelle que soit leur nationalité, soumises à une obligation fiscale illimitée.
Cela signifie que les contribuables français (quel que soit leur nationalité sont imposables sur tous les biens et droits immobiliers qu’ils détiennent, que ceux-ci soient situés en France ou à l’étranger.
Les conventions fiscales internationales permettent-elles d’échapper à l’IFI ?
Il existe en effet certaines conventions fiscales internationales, signées par la France, qui permettent d’obtenir, indirectement, des atténuations et/ou des exonérations d’IFI.
Ainsi, et par exemple, la convention fiscale conclue entre la France et le Luxembourg stipule que les immeubles situés au Luxembourg ne peuvent subir que des impôts luxembourgeois, ce qui, de facto, exonère d'IFI les immeubles situés au Luxembourg par les personnes domiciliées en France.
Par ailleurs, et en application d’un arrêt rendu par la Cour de cassation du 24 mars 1992 (n° 90-10522) mais dont l’administration fiscale conteste la portée, d’autres conventions fiscales internationales (telle que l’Egypte, la Suisse etc.) ont une rédaction qui permettrait de contester le caractère imposable de l’immobilier situé dans ces pays.
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Quels est le patrimoine imposable à l’IFI pour les contribuables étrangers ?
Les personnes domiciliées hors de France ne sont soumises à l'IFI que sur leurs biens et droits immobiliers situés en France.
Si elles détiennent des parts ou actions de sociétés détenant des biens ou droits immobiliers, elles ne sont soumises à l'IFI qu'à hauteur de la fraction de la valeur de ces titres représentative de ceux de ces biens et droits qui sont situés en France.
Ces personnes ne supportent effectivement l'IFI que si la valeur totale de leurs actifs immobiliers français (immeubles et fraction de la valeur de leurs titres représentative d'actifs immobiliers français) excède le seuil d'imposition de 1,3 M €.
Comme il est de règle à l'égard des redevables domiciliés en France, c'est la valeur totale imposable des biens appartenant aux personnes qui composent le foyer fiscal qui doit être retenue pour déterminer si le seuil d'imposition est franchi.
Il convient toutefois de préciser que la France a conclu avec les Etats du Golfe persiques (Arabie Saoudite, Bahreïn, Emirats arabes unis, Koweït, sultanat d'Oman et Qatar) des accords particuliers aux termes desquels les résidents de ces pays peuvent être exonérés d’IFI en France si la valeur des biens et droits immobiliers est inférieure à celle des sommes qu'ils ont investies en actions ou obligations d'émetteurs français.
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Quels sont les biens imposables à l’IFI ?
Contrairement à l’ISF dont l’assiette très large englobait quasiment tous les biens (à l’exception notable de biens professionnels et des œuvres d’art), l’IFI a une assiette plus réduite et n’englobe que la composante immobilière du patrimoine des contribuables concernés.
D’une façon générale, les biens imposables à l’IFI sont :
- Les immeubles non bâtis, c’est-à-dire les terres agricoles, bois et forêts, landes et terrains à bâtir ;
- Les immeubles bâtis, quelle qu'en soit l'affectation (usage d'habitation ou usage professionnel) ;
- Les immeubles en cours de construction ;
- Les droits réels immobiliers (usufruit, droit d'usage, droit du preneur d'un bail à construction, notamment) ;
- Les droits afférents à un contrat de crédit-bail ;
- Les contrats de location accession ;
- Les titres de sociétés détenant de l’immobilier (hors immobilier professionnel affecté aux biens professionnels du contribuable, participation inférieure à 10 % du capital et société cotée en bourse)
Comment évaluer son patrimoine immobilier imposable à l'IFI ?
Conformément aux termes de l’article 965 du CGI, l’IFI se calcule sur la valeur vénale nette des passifs se rattachant aux biens imposables.
C’est donc au contribuable qu’il appartient de procéder, à l'évaluation à la date du 1er janvier de chaque année, de son patrimoine taxable, puis procéder à la déduction des dettes y afférentes.
La notion de valeur vénale est donc primordiale dans le cadre de l’évaluation du patrimoine et peut être défini comme le prix normal qu’un acheteur raisonnable accepterait de payer pour le bien concerné.
Il s’agit de la valeur de marché de telle sorte qu’il sera toujours opportun de procéder par comparaison avec des biens présentant des caractéristiques similaires (caractéristiques, localisation etc.).
-
Quels sont les passifs déductibles de son patrimoine immobilier en matière d'IFI ?
Il ressort des termes de l’article 974 I du CGI que la valeur du patrimoine taxable est une valeur nette ce qui signifie qu’il convient de déduire les passifs se rattachant aux biens imposables à l’IFI.
Ainsi, les dettes contractées pour acquérir un bien immobilier ou des droits immobiliers peuvent être déduites de l'actif imposable lorsqu'elles existent au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'elles sont réelles et en relation avec un élément de patrimoine taxable.
La loi énumère de façon précise et limitative les dépenses ouvrant droit à déduction des dettes, à savoir :
- Les dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers ;
- Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
- Les dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
- Les impositions dues à raison des propriétés (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants, taxe sur les bureaux en Île-de-France), autres que celles incombant normalement à l'occupant (taxe habitation) ;
- Les dépenses d'acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens ou droits immobiliers imposables ;
- L’IFI « théorique » qui est un impôt à retrancher de la base de calcul
Pour faire échec à des stratégies d’optimisation, la loi a encadré de façon très stricte la déductibilité de certains passifs. Cela est ainsi le cas en matière de :
- Prêt in fine
- Prêt familiaux contractés directement, ou indirectement notamment auprès d'un membre de son foyer fiscal
- Prêts contractés auprès d'une société contrôlée par le groupe familial
De même, et concernant les patrimoines taxables supérieurs à 5.000.0000 euros, et lorsque et que le montant des dettes excédant 60 % de cette valeur, le montant des dettes au-delà de ce seuil n'est déductible qu'à hauteur de 50 % du surplus.
-
Comment déclarer et payer son IFI ?
Déclarer l’IFI
Les contribuables, français ou étrangers, dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1.300.000 euros à la date du 1er janvier de chaque année, sont tenus de souscrire une déclaration spécifique, accompagnée de différentes annexes, afin de pouvoir déclarer le montant et le détail du patrimoine immobilier taxable dans l’optique de pouvoir déterminer le montant de l’IFI.
Bien entendu, les personnes dont la valeur du patrimoine est inférieure au seuil d’imposition (1.300.000 euros) ne sont tenues de souscrire à aucune déclaration.
Paiement de l'IFI
Même si, il revient au contribuable de procéder à la déclaration de son patrimoine immobilier, c’est l’administration fiscale qui adressera au contribuable un avis d’imposition afin de lui permettre de régler celui-ci.
D’une façon générale, le montant de l’impôt est à payer pour le 15 septembre de chaque année, sous la réserve bien entendu, que le contribuable ait procédé dans les délais à sa déclaration d’IFI.
Il est important de noter que les personnes tenues de souscrire la déclaration (époux, personnes pacsées et concubins notoires) sont solidairement tenus au paiement de l’IFI, conformément aux termes de l’article 1723 Ter 00-B du CGI.
-
Quel est le montant de l’IFI ?
Conformément aux termes de l’article 977 du CGI, lorsque la valeur du patrimoine nette est supérieure à 1.300.000 euros, le montant de l’IFI doit être calculé de la façon suivante et cela pour chaque tranche qui ont vocation à s’additionner les unes aux autres :
- Pour la fraction du patrimoine n'excédant pas 800 000 €, aucun impôt n’est dû
- Pour la fraction du patrimoine comprise entre 1.300.000 et 800 000 €, le montant de l’IFI est de 0,50 %
- Pour la fraction du patrimoine comprise entre 2.570.000 et 1.300.000 euros, le taux de l’IFI est de 0 70 %
- Pour la fraction du patrimoine comprise entre 5.000.000 et 2.570.000 euros, le taux de l’IFI est de 1 %
- Pour la fraction supérieure à 2.570.000 euros, le taux est de 1,25 %
Ainsi, et pour exemple, pour un patrimoine net taxable de 3.000.000 €, le montant de l’IFI se calculera de la façon suivante :
Auteur - Maitre Sassi, avocat fiscaliste
* * * * *
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https://www.sassi-avocats.com/publication-24588-responsabilite-fiscale-des-dirigeants.html Auteur Maitre Sassi Sassi Société d’Avocats
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Enquête fiscale et droit de visite et saisie |
https://www.sassi-avocats.com/publication-41524-enquete-fiscale-et-droit-de-visite-et-saisie.html Auteur Maitre Sassi Sassi Société d’Avocats
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L'obligation de déclaration des bénéficiaire dit « effectif » au RCS |
Auteur Maitre Sassi Sassi Société d’Avocats
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Comptes bancaires détenus à l’étranger – Quelles sont vos obligations fiscales ? |
Auteur Maitre Sassi Sassi Société d’Avocats
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Contrôle fiscal - 10 vices de procédure qui peuvent annuler un redressement fiscal ! |
Auteur Maitre Sassi Sassi Société d’Avocats
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Une Sci peut-elle opter à l’impôt sur les sociétés ? |
Auteur Maitre Sassi Sassi Société d’Avocats
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Compte en Suisse – Quelles informations la France peut obtenir grâce à l’échange automatique d’informations ? |
Auteur Maitre Sassi Sassi Société d’Avocats
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Compte bancaire à l’étranger – La Suisse peut-elle s’opposer à des transferts d’informations bancaires découlant de fichiers volés ?
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Auteur Maitre Sassi Avocat régularisation compte à l’étranger Sassi Société d’Avocats
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Comptes en Suisse – Les clients de l’UBS sont-ils particulièrement visés ? |
Auteur Maitre Sassi Sassi Société d’Avocats
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Contrôle fiscal & Contrôle inopiné |
https://www.sassi-avocats.com/publication-42040-controle-fiscal--quest-ce-quun-controle-inopine.html Auteur Maitre Sassi Avocat contrôle fiscal inopiné Sassi Société d’Avocats
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Compte bancaire au Liban et échange automatique d’information – Quelle est la position du Liban ? |
Auteur Maitre Sassi Avocat compte bancaire au Liban Sassi Société d’Avocats
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Régularisation compte à l’étranger |
Auteur Maitre Sassi Sassi Société d’Avocats
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