Maison au Portugal et compte bancaire portugais : loyers, vente, IFI, ce que la France impose

La maison du village, l'appartement acheté à Porto pour les vacances, le bien reçu des parents : des centaines de milliers de résidents de France possèdent un bien immobilier au Portugal, et presque tous ont un compte portugais pour le faire vivre. Ce compte est un compte à déclarer, et le bien lui-même engendre des obligations en France que le paiement de l'impôt portugais ne fait pas disparaître. Les conséquences d'une omission sur le compte sont chiffrées dans Compte bancaire au Portugal non déclaré : risques réels et régularisation en 2026.

Pourquoi un avocat à Paris. Les dossiers franco-portugais se traitent, dans notre pratique, avec deux exigences : la discrétion, parce que la communauté est étroite et que personne ne souhaite que sa situation fiscale circule, et un interlocuteur unique qui parle à la banque portugaise, au notaire portugais et à l'administration française. Trente ans de régularisations et de contrôles fiscaux internationaux, conduits depuis Paris, où sont installés les services qui écrivent et, le cas échéant, le parquet national financier.

Le compte « pour la maison » est un compte à déclarer, quel que soit son solde

Le compte ouvert pour prélever l'IMI (imposto municipal sobre imóveis), payer l'eau, l'électricité et la copropriété, ou encaisser un loyer, est un compte détenu à l'étranger au sens de l'article 1649 A du Code général des impôts. Il se déclare chaque année sur le formulaire n° 3916, même s'il n'est alimenté que de quelques centaines d'euros et même s'il ne produit aucun intérêt. L'affectation du compte à un bien immobilier n'a jamais été une cause d'exonération.

Le compte est fréquemment joint avec un frère ou une sœur resté au Portugal, ou tenu par un parent qui a la procuration. Les règles applicables aux comptes joints et aux procurations sont exposées dans Compte bancaire au Portugal : quelles obligations déclaratives pour un résident fiscal français ?. Retenons ici que le cotitulaire résidant en France déclare le compte en entier.

Loyers et alojamento local : imposition au Portugal, déclaration en France, crédit d'impôt

La convention du 14 janvier 1971 attribue au Portugal le droit d'imposer les revenus des biens immobiliers qui y sont situés (article 6). Le propriétaire résident de France dépose donc au Portugal une déclaration d'IRS (Modelo 3, annexe F pour les loyers, annexe B pour l'alojamento local exploité en activité) et y paie l'impôt portugais : pour un non-résident, une imposition autonome de 25 % sur les loyers d'habitation (28 % pour les autres locations), sous réserve des règles propres aux baux de longue durée, et un régime spécifique pour l'alojamento local, dont seule une fraction des recettes est imposée dans le régime simplifié.

Mais la France ne se désintéresse pas de ces revenus. Un résident de France déclare ses revenus mondiaux, loyers portugais compris, sur l'imprimé n° 2047 puis sur sa déclaration n° 2042, dans la catégorie des revenus fonciers ou, pour l'alojamento local, des bénéfices industriels et commerciaux. La double imposition est éliminée par un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus (article 24 de la convention) : l'impôt français est neutralisé, mais les revenus portugais sont pris en compte pour le calcul du taux applicable aux autres revenus du foyer, et ils entrent dans l'assiette des prélèvements sociaux selon des règles qu'il faut examiner au cas par cas.

L'oubli de la déclaration française des loyers est très répandu : le propriétaire paie au Portugal, reçoit un avis d'imposition portugais, et considère l'affaire réglée. Or les revenus immobiliers font partie des catégories échangées automatiquement entre les deux pays depuis 2015 (directive DAC 1), comme l'explique Le Portugal transmet-il les données bancaires à la France ? Ce que Bercy reçoit chaque année. L'écart entre la déclaration portugaise et le silence français est repérable.

La vente du bien : plus-value au Portugal, plus-value en France, et le virement du prix

La cession d'un bien situé au Portugal est imposable au Portugal (article 14 de la convention). Depuis 2023, les non-résidents y sont traités comme les résidents : la plus-value (mais-valia) est retenue pour la moitié de son montant et soumise au barème progressif de l'IRS, le taux étant déterminé en tenant compte de l'ensemble des revenus, y compris ceux de source étrangère. La déclaration se fait l'année suivant la vente, sur le Modelo 3, annexe G.

En France, la plus-value est également imposable, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention), et déclarée sur l'imprimé n° 2048-IMM dans le mois de la cession. La convention élimine la double imposition par un crédit d'impôt égal à l'impôt français. Le bien détenu depuis plus de trente ans est exonéré en France ; celui reçu par succession est évalué à sa valeur au jour du décès, ce qui rend décisive la valeur retenue dans la déclaration de succession française, comme l'expose Hériter d'un compte bancaire au Portugal : ce que les héritiers résidant en France doivent déclarer.

Le prix de vente est versé sur le compte portugais, puis viré en France. Ce virement, souvent de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d'euros, déclenche les questions de la banque française et attire l'attention de l'administration si le compte n'a jamais été déclaré. Les précautions sont exposées dans Virement du Portugal vers la France : ce que la banque demande, ce que le fisc en déduit. L'acte de vente (escritura) et la déclaration portugaise de plus-value constituent la justification de l'origine des fonds ; il faut les conserver.

Le bien portugais entre dans l'IFI d'un résident de France

Un résident de France est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière sur l'ensemble de ses biens immobiliers, en France et à l'étranger, dès que leur valeur nette excède 1 300 000 € au 1er janvier. La maison portugaise y entre pour sa valeur vénale, et les dettes contractées pour l'acquérir sont déductibles. La convention de 1971 ne traite pas de l'impôt sur la fortune ; l'IMI portugais, impôt local annuel, ne s'impute pas sur l'IFI.

Le bien portugais omis dans l'IFI, s'il fait passer le foyer au-dessus du seuil ou modifie le montant dû, relève d'une régularisation spécifique, avec un délai de reprise porté à dix ans en présence d'avoirs étrangers non déclarés. La question se pose aussi pour les années antérieures à 2018 encore ouvertes, au titre de l'ISF.

Indivision entre frères et sœurs, prêt portugais, compte de la copropriété

L'indivision familiale. La maison des parents est souvent détenue en indivision par des enfants dont certains vivent en France et d'autres au Portugal. Chaque indivisaire résident de France déclare sa quote-part des revenus et, pour l'IFI, sa quote-part de la valeur ; le compte de l'indivision est déclaré en entier par chaque indivisaire résident de France.

Le prêt portugais. Un crédit immobilier souscrit auprès d'une banque portugaise n'est pas un compte au sens de l'article 1649 A, mais le compte sur lequel les échéances sont prélevées l'est. Les intérêts du prêt sont déductibles des loyers portugais dans les conditions du droit français, et la dette est déductible pour l'IFI.

La société portugaise. Certains biens sont détenus par une société portugaise, souvent pour des raisons historiques. Les parts sont alors un actif à déclarer pour l'IFI à hauteur de la valeur des immeubles, les distributions sont des dividendes de source portugaise, et le compte de la société n'a pas à figurer sur le 3916 du résident de France, sauf s'il l'utilise à titre personnel. Le cas mérite une analyse particulière, comparable à celle des SCI françaises.

Questions fréquentes

Je paie l'IMI et mes impôts au Portugal. Que dois-je déclarer en France ?

Le compte (formulaire 3916), les loyers éventuels (imprimé 2047 et déclaration 2042, avec crédit d'impôt), la valeur du bien pour l'IFI si votre patrimoine immobilier dépasse le seuil, et la plus-value en cas de vente. Le paiement de l'IMI n'a aucun effet sur ces obligations.

La maison ne produit aucun revenu. Suis-je concerné ?

Par le compte, oui, s'il existe un compte portugais pour en supporter les charges. Par l'IFI, seulement si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 €. Par les revenus, non, tant que le bien n'est pas loué.

Je loue en alojamento local pendant l'été via une plateforme. Dois-je déclarer en France ?

Oui. L'activité est imposée au Portugal, mais les recettes doivent être déclarées en France, où elles relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux, avec un crédit d'impôt. Les plateformes transmettent par ailleurs les données des loueurs aux administrations européennes depuis 2023 (directive DAC 7).

J'ai vendu la maison de mes parents et le prix est sur mon compte portugais. Puis-je le virer en France ?

Oui, et il vaut mieux le faire avec un dossier complet : acte de vente, déclaration portugaise de plus-value, déclaration française de plus-value, et compte déclaré sur le 3916. Le virement d'un compte jamais déclaré est le premier canal de découverte.

Le bien est au nom de ma mère, qui vit au Portugal, mais c'est moi qui paie tout depuis mon compte portugais. Que déclarer ?

Votre compte, en tout état de cause. Le bien et ses revenus ne vous concernent pas tant que vous n'en êtes pas propriétaire. En revanche, les sommes que vous versez à votre mère pour l'entretien du bien peuvent être analysées comme des dons manuels ou comme une aide familiale, selon leur montant et leur régularité.

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Mis à jour le 29 septembre 2026.

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