Appartement en Turquie et compte bancaire turc : loyers, vente, IFI, ce que la France impose

L’appartement acheté sur plan à Istanbul ou à Bursa pour les vacances et la retraite, la maison du village reçue des parents, la part de terrain en indivision entre six frères et sœurs, les parts de la société familiale. Beaucoup de résidents de France d’origine turque possèdent un bien en Turquie, et presque tous ont un compte turc pour le faire vivre.

Ce compte est un compte à déclarer. Le bien lui-même engendre des obligations en France, que l’impôt turc, souvent faible ou nul, ne fait pas disparaître. Les conséquences d’une omission sur le compte sont chiffrées dans Compte bancaire en Turquie non déclaré : risques réels et régularisation.

Pourquoi un avocat à Paris. Les dossiers franco-turcs se traitent, dans notre pratique, avec trois exigences.

• La discrétion. Un compte ouvert par les parents, un appartement au pays ou une aide envoyée à la famille ne regardent ni l’entourage ni la communauté.

• La maîtrise des pièces turques. Il faut savoir lire un hesap ekstresi, un tapu, une attestation de la SGK ou un veraset ilamı, les faire traduire et les rendre convaincants pour un vérificateur français.

• Une lecture de la double nationalité et de la résidence. L’administration ne distingue pas un compte turc d’un compte suisse. Le contribuable, lui, doit pouvoir expliquer trente ans d’allers-retours.

Trente ans de régularisations et de contrôles fiscaux internationaux, conduits depuis Paris, où sont installés les services qui écrivent et, le cas échéant, le parquet national financier.

Le compte « pour l’appartement » est un compte à déclarer, quel que soit son solde

Le compte ouvert pour l’appartement est un compte détenu à l’étranger au sens de l’article 1649 A du Code général des impôts. Peu importe qu’il serve à encaisser un loyer, à payer la taxe foncière turque (emlak vergisi), les charges de copropriété (aidat), l’eau, le gaz et l’électricité, ou à rembourser les échéances du promoteur.

Il se déclare chaque année sur le formulaire n° 3916, même s’il n’est alimenté que de quelques milliers de livres et même s’il ne produit aucun intérêt.

Le compte est fréquemment joint avec un frère ou une sœur, ou tenu par un parent muni d’une procuration. Les règles sont exposées dans Compte bancaire en Turquie : quelles obligations déclaratives pour un résident fiscal français ?. Le cotitulaire résidant en France déclare le compte en entier.

Loyers : imposition en Turquie par déclaration annuelle, déclaration en France, crédit d’impôt

La convention du 18 février 1987 attribue à la Turquie le droit d’imposer les revenus des biens immobiliers qui y sont situés (article 6). Le propriétaire résident de France, non-résident de Turquie, déclare donc en Turquie ses loyers de l’année écoulée, en mars, sur la déclaration annuelle d’impôt sur le revenu.

La loi turque exonère les loyers d’habitation jusqu’à un plafond réévalué chaque année (58 000 livres pour 2026). Elle admet une déduction forfaitaire de 15 % pour frais et impose le surplus au barème progressif, de 15 % à 40 %. Pour un logement loué à un particulier au loyer courant, l’impôt turc est souvent modeste, voire nul. Les loyers d’un local commercial versés par un locataire professionnel supportent une retenue à la source de 20 %.

Mais la France ne se désintéresse pas des loyers. Un résident de France déclare ses revenus mondiaux, loyers turcs compris, convertis en euros, sur l’imprimé n° 2047 puis sur sa déclaration n° 2042. Ils relèvent de la catégorie des revenus fonciers ou, pour les locations meublées, des bénéfices industriels et commerciaux.

La convention élimine la double imposition par un crédit d’impôt égal à l’impôt turc effectivement payé, dans la limite de l’impôt français correspondant (article 23). Lorsque l’impôt turc est nul du fait de l’exonération, le crédit est nul. Les loyers sont alors imposés en France au barème et aux prélèvements sociaux, comme des loyers français. C’est la différence majeure avec les conventions plus récentes, qui neutralisent l’impôt français.

L’oubli de la déclaration française des loyers est très répandu. Le propriétaire dépose sa déclaration en Turquie, ou n’en dépose pas parce que le loyer est sous le plafond. Il considère l’affaire réglée et ne déclare rien en France.

Or le compte qui reçoit les loyers est transmis par l’échange automatique, comme l’explique La Turquie transmet-elle les données bancaires à la France ? Ce que la France reçoit chaque année depuis 2021. Le vérificateur qui voit des versements mensuels réguliers sur un compte turc pose la question.

La vente du bien : exonération turque après cinq ans, plus-value française, tapu en livres

La cession d’un bien situé en Turquie est imposable en Turquie (article 13 de la convention). Le droit turc exonère la plus-value des particuliers lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans. En deçà, la plus-value, calculée sur un prix d’acquisition réévalué de l’inflation, est imposée au barème progressif.

Les droits de mutation (tapu harcı) représentent 4 % du prix déclaré, en principe partagés entre vendeur et acquéreur. Le prix figurant au tapu est fréquemment inférieur au prix réel. L’administration turque combat cette pratique, qui crée un problème d’origine des fonds côté français.

En France, la plus-value est également imposable, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Ce régime combine l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention et une exonération totale après trente ans. Elle est déclarée sur l’imprimé n° 2048-IMM dans le mois de la cession.

La convention élimine la double imposition par un crédit d’impôt égal à l’impôt turc payé. Après cinq ans de détention, cet impôt est nul et la plus-value est pleinement imposée en France.

Elle se calcule en euros, au cours du jour de l’acquisition et au cours du jour de la vente. Un appartement acheté 300 000 livres en 2012 et revendu 6 millions de livres en 2026 peut ne dégager qu’une plus-value modeste en euros, voire une perte. Il faut le démontrer avec les cours de change.

Le bien reçu par succession est évalué à sa valeur au jour du décès. La valeur retenue dans la déclaration de succession est donc décisive, comme l’expose Succession et compte bancaire en Turquie : pas de convention successorale, veraset vergisi et droits français.

Le prix de vente est versé sur le compte turc, puis viré en France. Ce virement, souvent important, déclenche les questions de la banque française. Il attire l’attention de l’administration si le compte n’a jamais été déclaré. Les précautions sont exposées dans Virement de Turquie vers la France : ce que la banque demande, ce que le fisc en déduit.

Le tapu, l’acte de vente et les justificatifs bancaires du paiement du prix constituent la justification de l’origine des fonds. Un prix payé partiellement en espèces ou en or les rend inopérants.

Emlak vergisi en Turquie, IFI en France : la convention ne couvre pas la fortune

La Turquie n’a pas d’impôt sur la fortune. Elle perçoit une taxe foncière annuelle (emlak vergisi), calculée sur une valeur fiscale communale et due à la commune. Ses taux sont de 0,1 % pour les habitations et de 0,2 % pour les autres immeubles, doublés dans les grandes métropoles. Elle perçoit aussi, depuis 2021, une taxe sur les logements de grande valeur (değerli konut vergisi) au-delà d’un seuil réévalué chaque année.

Le résident de France est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière en France sur l’ensemble de ses biens immobiliers, en France et en Turquie, dès que leur valeur nette excède 1 300 000 € au 1er janvier.

La convention de 1987 ne couvre pas les impôts sur la fortune : aucune règle conventionnelle ne limite l’IFI sur un immeuble turc. Le droit interne français permet seulement d’imputer un impôt étranger de même nature. Ni l’emlak vergisi ni la taxe sur les logements de grande valeur ne le sont, dans notre lecture. Le bien turc est évalué à sa valeur vénale en euros au 1er janvier, non à sa valeur fiscale turque.

Indivision entre frères et sœurs, terrain du village, société familiale

L’indivision familiale. La maison des parents et les terres sont souvent détenues en indivision (hisseli tapu) par des enfants dont certains vivent en France. Chaque indivisaire résident de France déclare sa quote-part des revenus et, pour l’IFI, de la valeur. Le compte de l’indivision est déclaré en entier par chaque indivisaire résident de France.

Le crédit immobilier turc. Un prêt (konut kredisi) souscrit auprès d’une banque turque n’est pas un compte, mais le compte sur lequel les échéances sont prélevées l’est. Les intérêts sont déductibles des loyers dans les conditions du droit français, et la dette est déductible pour l’IFI.

La société familiale. Beaucoup de familles détiennent une société (limited şirket ou anonim şirket) qui exploite un commerce, un atelier ou des immeubles au pays. Le frère resté en Turquie en est gérant, le résident de France associé. Les parts ne sont pas un compte bancaire et ne relèvent pas du 3916. Le compte de la société n’a pas à y figurer, sauf si l’associé l’utilise à titre personnel, ce qui est fréquent et dangereux.

Les dividendes distribués sont des revenus de source turque, retenus à la source en Turquie et imposables en France avec un crédit d’impôt dans la limite de 15 % ou 20 % (article 10). Si l’actif de la société est principalement immobilier, les parts entrent dans l’assiette de l’IFI à hauteur de la valeur des immeubles. Le cas mérite une analyse comparable à celle des SCI françaises.

Questions fréquentes

Je déclare mes loyers en Turquie et je paie l’emlak vergisi. Que dois-je déclarer en France ?

Le compte (formulaire 3916), les loyers (imprimé 2047 et déclaration 2042, avec crédit de l’impôt turc effectivement payé), la valeur du bien pour l’IFI si votre patrimoine immobilier dépasse le seuil, et la plus-value en cas de vente.

L’appartement ne produit aucun revenu. Suis-je concerné ?

Par le compte, oui. Par l’IFI, seulement si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 €. La Turquie n’impose pas de revenu fictif au propriétaire qui n’occupe pas son bien.

J’ai vendu après dix ans de détention et je n’ai rien payé en Turquie. Est-ce réglé ?

Non. L’exonération turque après cinq ans ne s’applique pas en France, où la plus-value, calculée en euros, reste imposable jusqu’à trente ans de détention, avec les abattements. La déclaration se fait dans le mois de la vente.

Le prix au tapu est inférieur au prix réellement payé. Est-ce un problème en France ?

Oui, à deux titres : la plus-value française se calcule sur le prix réel, et la différence, souvent réglée en espèces, ne peut être justifiée ni par le vendeur qui la rapatrie ni par l’acquéreur qui l’a payée.

Le bien est au nom de ma mère, qui vit en Turquie, mais c’est moi qui paie tout depuis mon compte turc. Que déclarer ?

Votre compte, en tout état de cause. Le bien et ses revenus ne vous concernent pas tant que vous n’en êtes pas propriétaire. Les sommes versées pour l’entretien peuvent être analysées comme une aide familiale ou des dons manuels, selon leur montant et leur régularité.

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Mis à jour le 17 octobre 2026.

Me Sassi, avocat au barreau de Paris, 32 avenue Carnot, 75017 Paris.