Une Sci peut-elle opter à l’impôt sur les sociétés ?

Oui, et la question utile n’est pas celle-là. Elle est de savoir dans quel délai, avec quelles conséquences, et surtout si l’on peut revenir en arrière. Sur ce dernier point, la réponse a changé en 2018 et beaucoup de documentations en circulation sont restées à l’état antérieur.

L’option devient irrévocable à défaut de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés du cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. Passé cette date, il n’existe aucun retour en arrière.

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Qui peut opter

Le 3 de l’article 206 du code général des impôts énumère les sociétés et groupements qui sont soumis à l’impôt sur les sociétés s’ils optent dans les conditions de l’article 239. Les sociétés civiles mentionnées au 1° de l’article 8 y figurent expressément, au b. Une SCI de droit commun peut donc opter.

Le même article précise que cette option entraîne l’application à la société des dispositions applicables aux sociétés de capitaux, ce qui déborde largement la seule question du taux.

Qui ne peut pas

Le 1 de l’article 239 exclut trois catégories, et deux d’entre elles concernent directement des situations immobilières courantes.

• Les sociétés immobilières de copropriété visées à l’article 1655 ter, c’est-à-dire les sociétés dites transparentes dont les associés sont réputés propriétaires privatifs des locaux à la jouissance desquels leurs parts donnent droit.

• Les sociétés de personnes issues de la transformation d’une société de capitaux intervenue depuis moins de quinze ans, lorsqu’elles n’ont pas exercé l’option lors de cette transformation dans le délai prévu.

• Les sociétés civiles mentionnées aux articles 238 ter, 239 ter, 239 quater A et 239 septies, qui relèvent de régimes propres.

Ces exclusions sont souvent découvertes au moment où l’option est notifiée, c’est-à-dire trop tard pour organiser autrement l’opération.

Dans quel délai

L’option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés. Pour une SCI dont l’exercice coïncide avec l’année civile, cela signifie avant la fin du mois de mars de l’année concernée.

Le texte prévoit un cas particulier : en cas de transformation d’une société de capitaux en société de personnes, ou de réunion de toutes les parts d’une société à responsabilité limitée entre les mains d’une personne physique, l’option peut être notifiée avant la fin du troisième mois qui suit cet événement, pour prendre effet à la même date.

Le délai n’est pas un délai de tolérance. Une option notifiée hors délai ne produit pas effet pour l’exercice visé, et la société reste imposée selon le régime des sociétés de personnes pour cet exercice. Tout le raisonnement économique qui avait justifié l’option se trouve alors décalé, parfois pour rien.

Comment on renonce, et ce que cela coûte

C’est ici que le droit a changé. L’article 50 de la loi du 28 décembre 2018 a introduit dans le 1 de l’article 239 une faculté de renonciation.

Les sociétés qui désirent renoncer à leur option notifient leur choix à l’administration avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés de l’exercice au titre duquel s’applique la renonciation.

Deux conséquences, et elles sont lourdes.

Premièrement, en cas de renonciation, la société ne peut plus jamais opter à nouveau pour le régime des sociétés de capitaux. La porte se referme définitivement derrière celui qui la franchit dans l’autre sens.

Deuxièmement, en l’absence de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte du cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée, l’option devient irrévocable. La fenêtre est donc d’environ cinq exercices, pas davantage.

Il faut en tirer une règle de conduite simple : une SCI qui opte doit inscrire dans son calendrier, dès la première année, la date limite de la cinquième, et réexaminer le choix avant cette échéance plutôt qu’après.

Ce qui se produit au moment du changement

Le passage de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés n’est pas un simple changement de case sur une déclaration. Il emporte les conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise, avec imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes, sous réserve des atténuations prévues par l’article 202 ter du code général des impôts, qui écarte cette imposition immédiate lorsque aucune modification n’est apportée aux écritures comptables et que l’imposition des plus-values reste possible sous le nouveau régime.

En sens inverse, la renonciation produit elle aussi les effets d’une cessation, et c’est le point que l’on oublie en se focalisant sur la seule faculté de revenir en arrière : revenir coûte quelque chose.

Les conséquences comptables et le traitement de l’immeuble à l’actif sont examinés sur la page consacrée à ce que l’option change réellement, et l’arbitrage économique entre les deux régimes sur la page consacrée au régime fiscal des SCI.

Les basculements qui se produisent sans option

Une SCI peut se retrouver à l’impôt sur les sociétés sans avoir rien signé. Le 1° de l’article 8 réserve la translucidité aux sociétés civiles qui ne revêtent pas, en droit ou en fait, l’une des formes visées au 1 de l’article 206 et qui ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35.

En pratique, deux situations reviennent constamment : la location meublée, qui est une activité commerciale, et les opérations d’achat-revente ou de marchand de biens. Dans les deux cas, la société devient passible de l’impôt sur les sociétés par application du 2 de l’article 206, sans aucune option, souvent de façon rétroactive lors d’un contrôle, avec l’imposition des plus-values latentes qui accompagne le changement de régime. Une tolérance administrative existe toutefois : les sociétés civiles non agricoles qui exercent une activité commerciale accessoire peuvent continuer de relever de l’impôt sur le revenu tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes. Cette limite se calcule, elle se surveille, et elle est le seul amortisseur disponible.

Questions fréquentes

L’option à l’IS est-elle irrévocable ?

Plus depuis la loi du 28 décembre 2018. Elle est révocable pendant une fenêtre qui se ferme au cinquième exercice suivant celui de l’option, et elle devient irrévocable ensuite. Les documentations antérieures à 2019, y compris la version précédente de cette page, disent le contraire et sont dépassées.

Comment notifie-t-on l’option ?

Par une notification adressée au service des impôts dont dépend la société, dans les conditions fixées par voie réglementaire, avant la fin du troisième mois de l’exercice concerné. La notification doit être datée, signée par une personne ayant qualité, et conservée : en cas de litige sur la date de prise d’effet, c’est la preuve de l’envoi qui tranche.

Que se passe-t-il si l’option est notifiée en retard ?

Elle ne produit pas effet pour l’exercice visé, et la société reste imposée selon le régime des sociétés de personnes pour cet exercice. Une nouvelle notification est nécessaire pour l’exercice suivant, dans le même délai du troisième mois. Lorsque l’opération avait été construite sur un calendrier précis, par exemple une acquisition suivie d’amortissements dès la première année, le décalage peut suffire à en annuler l’intérêt.

Une SCI familiale peut-elle opter ?

Oui, le caractère familial n’est pas un obstacle. En revanche, c’est dans ces structures que la question de la mise à disposition d’un bien à un associé se pose le plus souvent, et elle doit être réglée avant l’option, pas après.

L’administration peut-elle remettre en cause l’option ?

Elle peut contester qu’elle ait été valablement exercée, notamment sur le délai ou sur l’exclusion de l’article 239, et elle peut remettre en cause les conséquences qui en ont été tirées. Le montage lui-même peut aussi être examiné sur le terrain de l’article L. 64 ou de l’article L. 64 A du livre des procédures fiscales lorsque la chronologie suggère un motif principalement fiscal.

Pour aller plus loin

Régime fiscal des SCI · Ce que l’option change · Création d’une SCI · SCI, le dossier complet · Contrôle fiscal.

Avant de notifier une option

Le cabinet vérifie que la société peut opter, que le délai est tenu, et que les conséquences du changement de régime ont été chiffrées, y compris celles d’un retour en arrière dans la fenêtre de cinq exercices.

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Mis à jour le 4 octobre 2026.