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Création de SCI - Guide détaillé
La création de Sci (Société Civile Immobilière) a tendance à se généraliser dans le cadre de quasiment tous les types de projets immobiliers.
Il est en effet judicieux d’envisager la création d’une Sci que ce soit pour l’acquisition :
- D’une résidence principale
- D’une résidence secondaire
- D’un bien immobilier à usage locatif
- D’un bien immobilier à usage professionnel (Bureau, entrepôt etc.)
Il existe aibsi une multitude de fonctions que peut remplir une SCI et il peut ainsi s’agir d’une :
- SCI familiale
- SCI professionnelle
- Ou encore d’une SCI Construction Vente.
La société civile immobilière (SCI) est un type de société très répandue qui permet la constitution d’un patrimoine immobilier par voie d’acquisition ou d’apport ainsi que la gestion de gestion de celui-ci que ce soit à titre lucratif ou non.
Compte tenu des nombreux avantages qu’elles procurent, les SCI ont un franc succès, et constituent sur le plan statistique près d’un tiers de l’ensemble des sociétés qui sont créées chaque année.
Comme son nom le suggère, la SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile exclusivement dédiée à des objectifs immobiliers, et la personnalité morale dont elle dispose lui permet d’avoir un patrimoine qui lui est propre et qu’elle peut donc consacrer à cette activité.
Le succès de la SCI vient de son cadre légal peu contraignant qui permet de gérer plus facilement les biens immobiliers qu’une indivision dont le régime juridique est plus contraignant et compliqué.
Toutefois, et sur le plan juridique, il est fondamental de noter que même si la SCI a une personnalité juridique et un patrimoine qui lui est propre, les associés restent indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels.>
Cela signifie que la responsabilité des associés n’est pas limitée, dans l’hypothèse où la société aurait des dettes, de toutes natures, fiscales, sociales, bancaires ou autres, au montant des apports qu’ils ont effectués, mais peut s’étendre à l’intégralité du patrimoine des associés.
Un des avantages les plus importants de la SCI repose sur la possibilité de choix du régime fiscal de la société qui permet alors, dans une certaine mesure, une gestion de la fiscalité des investissements immobiliers.
Ainsi, et dans le cadre d’une SCI, les associés peuvent soit opter pour :
- L’impôt sur le revenu ;
- Soit pour l’impôt sur les sociétés (étant précisé que ce choix-ci étant alors définitif).
Création de la SCI
La création d’une SCI impose le respect de condition de fond et de conditions de forme, comme cela est le cas pour tous les types de sociétés.
Conditions de fond
Pour être constituée, une SCI nécessite au moins deux associés, et il n’y a pas de nombre maximal d’associés.
Les associés peuvent être :
- Des personnes physiques
- Des personnes françaises ou étrangères (étant précisé qu’un ressortissant étranger peut être associé d’une SCI française à la seule condition qu’il n’en soit pas interdit par sa propre loi nationale).
- Des personnes morales (c’est-à-dire d’autres sociétés)
Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI et devront régler toute dette de la SCI, même au-delà de leur apport au capital.
Il reste cependant possible de prévoir dans les statuts une limitation de la responsabilité du mineur associé, en particulier lorsqu’il s’agira de procéder à un emprunt (et l’établissement de crédit devra contractuellement renoncer à son droit de poursuivre l’associé mineur).
De manière générale, la SCI permet de s’associer avec n’importe qui que soit avec des membres de sa famille, avec son conjoint, ou encore avec des amis, c’est-à-dire avec des personnes extérieures au cercle familial.
Les associés devront procéder à un apport au capital social de la SCI.
Il pourra s’agir en particulier d’un apport en numéraire (une somme d’argent qui sera utilisée pour faire l’achat d’un bien) ou d’un apport en nature (un immeuble que l’on affecte au patrimoine de la SCI).
Conditions de forme
Comme pour toute autre société, il faut rédiger des statuts, c’est-à-dire une charte écrite qui décrit le mode de fonctionnement de la SCI, notamment dans le cadre des rapports entre associés (mode de nomination et révocation du gérant, cession des parts sociales entre vifs ou à la suite d’un décès, procédure d’agrément des nouveaux associés, etc.).
Les statuts de la société doivent comporter :
- La dénomination sociale
- L’indication du siège social
- La liste des associés (au minimum au nombre de deux)
- L’objet social
- Le montant du capital social
- Le montant des apports effectué par chaque associé
- La durée de vie de la SCI (qui ne peut pas excéder 99 ans
Il est également opportun de prévoir la nomination du gérant dans les statuts.
La dénomination sociale peut incorporer le patronyme d’un ou plusieurs associés, l’objet social de la société, ou encore être imaginaire. Il est possible d’utiliser une abréviation, dont la signification sera indiquée dans les statuts.
La dénomination peut en principe être choisie librement, mais elle ne doit pas porter atteinte aux droits d’un tiers ou créer une confusion dans l’esprit du public.
Il faut également spécifier le siège social pour la SCI.
Dans le cadre de la Création d’une SCI, diverses mesures de publicités devront être réalisées et notamment l’insertion d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales.
La direction de la SCI - le gérant
Une fois constituée, la SCI va être administrée par un gérant. Ce gérant va ainsi être nommé par les associés lors de la constitution de la Sci.
Le nombre de gérants est libre, c’est-à-dire qu’il peut y avoir plusieurs gérants.
Le gérant peut être :
- Une personne physique
- Mais également une personne morale (c’est à dire une autre société)
- Associé ou non de la Sci
Il est, bien entendu, possible de changer de gérant au cours de la vie de la Sci, ce qui impliquera alors la rédaction d’actes juridiques spécifiques (Assemblée générale des associés, etc.) ainsi que la réalisation de diverses formalités juridiques (publications d’une annonce légale, formalités auprès du greffe du tribunal de commerce etc.).
Quels sont les pouvoirs du gérant
Le gérant est avant tout un organe de gestion, qui doit prendre tous les actes de gestion de la société.
Ses pouvoirs ne sont limités que par les statuts (qui peuvent prévoir des limitations) et les pouvoirs des associés (qui peuvent modifier les statuts).
Ainsi, pour des actes importants, il est possible d’envisager une autorisation préalable des associés, sans lequel le gérant ne pourra pas agir (et s’il le fait, il commet une faute pouvant justifier sa révocation).
Dans le cas d’une gérance collective, les statuts peuvent prévoir une répartition des compétences entre les différents gérants nommés, ou encore une prise de décision à la majorité des gérants. Si les statuts ne précisent rien, le gérant peut prendre tous les actes de gestion dans l’intérêt de la société.
Le gérant est aussi un organe de représentation et peut agir au nom de la société à l’égard des tiers.
Les tiers sont alors particulièrement protégés puisqu’il est impossible de leur opposer les clauses statutaires qui limiteraient les pouvoirs du gérant.
Ainsi, les actes d’un gérant qui dépasserait son domaine de compétence fixé par les statuts seront valides, que le tiers en question ait été au courant ou non.
En revanche, les actes du gérant qui ne relèvent pas de l’objet social de la SCI pourront être invalidés si le tiers en était conscient (la simple publicité des statuts n’en étant pas une preuve suffisante).
S’il y a plusieurs gérants, un seul d’entre eux suffit pour engager la société envers un tiers, et l’opposition d’un autre gérant ne peut pas invalider l’acte pris (sauf s’il prouve que le tiers connaissait l’existence d’une pluralité de gérants).
Le gérant doit toujours agir dans l’intérêt de la société dans la perspective de l’objet social. Il doit également être loyal envers la société et les associés.
Il doit tenir une comptabilité de trésorerie, c’est-à-dire enregistrer les dépenses, les recettes et leur nature. Cependant, les comptes n’ont pas à être déposés auprès du greffe.
Comment les fonctions d’un gérant prennent-elles fin ?
Les fonctions du gérant peuvent s’achever à la fin d’un terme fixé dans les statuts. Si aucun terme n’est spécifié, il est nommé pour la durée de la société.
Un évènement personnel l’empêchant de poursuivre son rôle peut également mettre fin à ses fonctions (décès, incapacité, interdiction de gérer etc.), et il faudra alors procéder à la nomination d’un nouveau gérant et aux mesures de publicité.
Il est aussi possible pour le gérant de démissionner et les associés peuvent décider de révoquer le gérant.
Toutefois, et en cas de révocation, le gérant peut demander des dommages-intérêts s’il estime que cette révocation a été effectuée sans juste motif, ce qui donne lieu à un contentieux assez important.
La notion de juste motif va par exemple couvrir la faute d’une certaine gravité du gérant, mais également la mésentente compromettant l’intérêt social.
Le gérant peut aussi être révoqué par décision judiciaire puisque tout associé peut saisir le juge commercial d’une telle demande, fondée sur une cause légitime (et non pas un juste motif).
Comment fixer la rémunération du gérant ?
Le plus souvent, les gérants de SCI ne sont pas rémunérés.
Toutefois, il est tout à fait possible de prévoir une rémunération qui ne pourra être toutefois décidé qur par les associés dans le cadre d’une assemblée générale.
Il est important de préciser que l’associé qui serait également gérant pourra prendre part au vote fixant sa rémunération.
Il faudra alors toutefois prendre garde à l’abus de majorité si le montant de la rémunération est en décalage avec l’importance des fonctions exercées et les possibilités financières de la Sci.
Quelle est la responsabilité du gérant ?
Le gérant est responsable devant les associés, mais également devant la loi.
Il tient la comptabilité et doit présenter les comptes et le bilan de la société aux associés lors de l’assemblée générale qu’il doit organiser au moins une fois tous les ans.
Le gérant est responsable au civil, individuellement ou solidairement envers la société (et les associés) ou envers les tiers.
Le droit commun de la responsabilité s’applique, et il faut alors un préjudice, une faute et un lien de causalité.
La responsabilité civile du gérant envers la société est mise en jeu lorsqu’il commet une infraction aux règles relatives au régime des SCI ou lorsqu’il ne respecte pas une disposition des statuts.
Toutefois, pour engager sa responsabilité civile à l’égard des tiers, il faut qu’il ait commis une faute séparable de ses fonctions.
Cette responsabilité pourra être mise en œuvre par n’importe quel associé ou tiers, victime d’un préjudice personnel, ou par action sociale lorsqu’un préjudice est subi par la société.
Il est aussi responsable pénalement s’il commet une infraction réprimée par le code pénal dans le cadre de ses fonctions.
En principe, le gérant n’est pas responsable fiscalement, sauf si les impositions ne peuvent pas être prélevées du fait de manœuvres frauduleuses, auquel cas il pourra être tenu comme solidairement responsable.
Le régime de responsabilité du gérant s’impose aussi bien au gérant de droit qu’au gérant de fait. D’autre part, en cas de pluralité de gérants, cette responsabilité est partagée.
Les décisions collectives des associés de SCI
Les décisions les plus importantes, le plus souvent relatives à la vie de la société (et qui ne peuvent pas être prises par le gérant seul), sont prises par les associés dans le cadre d’une assemblée.
Il revient au gérant de convoquer l’assemblée au moins une fois par an, et ce même dans le silence des statuts.
Toutefois, il ne s’agit pas nécessairement de convoquer physiquement les associés, il reste possible d’envisager une visioconférence ou une conversation téléphonique dans les statuts pour faciliter la prise de décisions.
Cette convocation à l’assemblée générale doit remplir des conditions légales et statutaires. Généralement, il va s’agir d’envoyer par courrier AR la convocation, qui mentionne le lieu, la date et l’heure de l’assemblée, ainsi que l’ordre du jour prévu.
Durant une assemblée générale ordinaire, les associés procèdent au vote de la rémunération du gérant, l’approbation des comptes, et l’affectation des bénéfices.
Pour les décisions les plus importantes (comme la dissolution de la société) ou celles prévues dans les statuts, une assemblée générale extraordinaire est réunie. De même, s’il s’avère que les comptes font apparaître un résultat négatif supérieur à la moitié du capital social, une AGE est réunie.
Quels les droits, obligations et responsabilités des associés d’une Sci ?
Les associés prennent part à la distribution des bénéfices récoltés par la société selon la répartition des parts sociales.
Les associés ont un droit d’information sur la santé de la société. Cela signifie qu’ils peuvent demander à avoir accès aux documents relatifs à l’exercice en cours au siège social (les comptes, l’inventaire, les rapports de gérance etc.).
Ce droit est exercé au moins une fois par an, puisque le gérant doit leur communiquer ces informations quelques semaines avant une assemblée générale.
Les associés peuvent décider de céder leurs parts sociales, comme tout bien ayant intégré leur patrimoine personnel.
Les associés sont liés par un devoir de loyauté, à la fois envers la société, envers les autres associés ou envers le gérant.
Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI et devront répondre du passif de la société.
Capital & Parts sociales d’une Sci
Le montant du capital social d’une SCI est quasiment libre de telle sorte qu’il peut s’élever à 1 euro.
La contrepartie du capital social est composée des apports effectués par les associés étant précisé que ces apports peuvent être des :
- Apports en numéraire qui sont des apports en argent
- Apports en nature qui sont des apports de biens meubles ou immeubles, ce qui imposera alors des formalités particulières (actes d’apport) de nature à augmenter significativement le montant des frais de constitution puisque l’apport d’un bien immobilier par exemple impose de façon schématique les mêmes formalités et cout que ceux nécessaires à l’acquisition d’un bien immobilier ;
Les parts sociales sont accordées aux différents associés en fonction de leur apport au capital de la SCI. Leur valeur individuelle, le nombre total de parts et leur répartition entre les associés est indiqué dans les statuts de la société.
La cession de parts se fait obligatoirement par écrit et implique donc :
- La rédaction d’un acte de cession de parts sociales et la mise à jour des statuts
- Des formalités fiscales d’enregistrement
- Des formalités auprès du greffe du Tribunal de commerce
Dissolution / Liquidation de la SCI
Comme pour les autres types de sociétés, il est possible de mettre un terme à la SCI pour différentes raisons, par exemple lorsque l’objectif social est réalisé, lorsque la société arrive à son terme, ou encore sur décision des associés ou sur décision judiciaire.
Tout changement personnel de la situation d’un associé n’impacte pas la SCI, par exemple si un associé est déclaré en faillite personnelle, l’associé gérant fait l’objet d’une interdiction de gérer, etc. la société perdure.
La dissolution est décidée lors d’une assemblée générale extraordinaire et doit être accompagnée de la nomination d’un liquidateur, qui sera chargé de régler les dettes et récolter les créances de la société.
Quel est le délai de création d’une Sci ?
La création d’une SCI doit se décomposer en 4 étapes majeures :
- 1ere étape - Notre cabinet d’avocats vous adresser tous les actes juridiques relatifs à la création de votre Sci (Société civile immobilière) sous 24 heures ouvrés ;
- 2e étape – Les associés doivent signer les statuts et les différents documents légaux que nous aurons préparés :
- 3e étape – Vous nous adresser l’entier dossier qui sera traité par notre cabinet le jour de sa réception afin que nous puissions l’adresser sans délai au Tribunal de commerce
- 4e étape – Traitement du dossier par le Tribunal de commerce et émission de l’extrait K bis
Notre société d’Avocats en droit des affaires et en droit fiscal accompagne depuis plus de 20 ans des entreprises et des particuliers partout en France et à l’étranger.
Nos avocats fiscalistes et avocats d’affaires interviennent ainsi tant en matière de gestion juridique (création de sociétés, restructuration, rédaction de contrats Convention de trésorerie, convention d’intégration fiscale, etc.) que de gestion fiscale (fiscalité française et de fiscalité internationale).
N’hésitez pas à nous contacter pour toute information et/ou demande d’intervention sur toute la France (Dom-Tom compris ainsi qu’à l’étranger) :
Contact : Sassi Société d’Avocats
Me Sassi, avocat droit des affaires et droit fiscal
32 avenue Carnot – Paris 17e
Tel 01.42.84.13.13
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