Retour à la page contenant cette publicationRégime fiscal des Sci - Revenus fonciers ou impôt sur les sociétés
Optimisation fiscale du régime fiscal des SCI
La Société civile immobilière (SCI) est une société civile à prépondérance immobilière dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Comme toute forme de société, la Sci doit souscrire des déclarations fiscales, cela y compris si elle ne perçoit aucun revenu.
Par ailleurs et si la SCI perçoit des revenus, il est impératif de souscrire des déclarations spécifiques et choisir le meilleur régime d’imposition.
En effet, il existe plusieurs régimes d’imposition de telle sorte que les impôts qui peuvent être dus seront différents en fonction du régime fiscal choisi.
En matière de fiscalité, l’optimisation fiscale est possible dès lors qu’il peut y avoir un choix sur le mode et les modalités d’imposition.
C’est dans cette optique que se pose la question du régime fiscal des SCI.
D’une façon générale, les Sci sont principalement soumises à l’impôt sur le revenu compte tenu de leur transparence.
Toutefois, il est possible qu’une Sci opte à l’impôt sur les sociétés, mais ce régime est particulier et impose une analyse préalable pour bien mesure les avantages et les inconvénients d’un tel régime fiscal sur votre investissement immobilier.
Quel est le statut fiscal qui régit par principe les SCI ?
Les sociétés civiles immobilières sont considérées comme des sociétés transparentes sur le plan fiscal.
Cela signifie que le résultat (bénéfice foncier ou déficit foncier) n’est pas imposable au niveau de la Sci mais au niveau de ses associés.
Ainsi, le résultat d’une Sci peut être différents selon que :
- L’associé est une personne physique qui réside en France (Résident fiscal français)
- L’associé est une personne physique qui réside à l’étranger (résident fiscal étranger)
- L’associé est une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés en France
- L’associé est une personne morale non soumise à l’impôt sur les sociétés en France
- L’associé est une personne morale étrangère (c’est-à-dire qu’elle n’est pas résidente fiscale française)
Lorsque les résultats de la Sci sont déterminés selon les règles françaises, c’est souvent les dispositions relatives aux revenus fonciers qui s’appliquent.
Quelle est la conséquence de la transparence fiscale vis-à-vis des associés personnes physiques d’une SCI ?
La particularité des sociétés soumises à l’impôt sur le revenu est énoncée aux termes de l’article 8 du Code général des impôts relatifs aux sociétés de personnes est aux sociétés transparentes sur le plan fiscal.
Ainsi, et conformément aux dispositions de l’article 8 du Code Général des Impôts, le résultat des Sci est déterminé et calculé au niveau de la société, mais selon les règles applicables à la catégorie d’associé et ensuite imposable entre les mains de leurs associés, chacun pour la part lui revenant.
Ainsi, seuls les associés sont directement imposés, mais le calcul de la base imposable se fait au niveau de la société elle-même.
Le résultat fiscal appréhendé au niveau de l’associé personne physique, sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers qui est égal à la différence entre :
- Le montant des recettes perçues par la société à raison de ses immeubles ;
- Et le total des frais et charges acquittés par la SCI.
En tout état de cause, et pour pouvoir déterminer la part imposable pour chacun des associés, il convient :
- D’abord, de procéder à la répartition du résultat de la SCI entre les associés ;
- Ensuite, imposer les associés proportionnellement à leur quote-part dans la société.
Ça sera finalement sur ce résultat final que les associés seront imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Certaines SCI peuvent-elles être soumises à l’impôt sur les sociétés de plein droit ?
Si par principe, les SCI sont des sociétés transparentes soumises à l’impôt sur le revenu (imposition des associés personnes physiques à hauteur de la quote-part détenue dans la société des résultats de la SCI elle-même), il peut arriver qu’elle soit, de plein droit, soumise à l’impôt sur les sociétés, dérogeant ainsi à son régime naturel.
En effet, et par exemple, les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation commerciale, notamment celles qui exploitent des locaux en délivrant des services de type prestations hôtelières, sont en principe passibles de l'impôt sur les sociétés, de plein droit.
Or, ce point n’est pas toujours appréhendé par les dirigeants de Sci qui peuvent le découvrir l’occasion d’une opération de contrôle fiscal.
Vous l’aurez compris, la seule remise en cause de la nature civile de la SCI peut avoir des conséquences importantes d’un point de vue fiscal puisqu’elle peut entrainer l’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés, et ce, de plein droit.
Une Sci peut-elle opter pour l’impôt sur les sociétés ?
Si la modification de l’objet civil en commercial de la SCI peut contraindre cette dernière d’être imposée à l’impôt sur les sociétés, certaines autres sociétés civiles choisissent, volontairement, d’opter pour l’impôt sur les sociétés et d’abandonner leur régime d’imposition originel.
En effet, conformément à l’article 206 du Code général des impôts, les SCI peuvent opter pour leur assujettissement à l'impôt sur les sociétés.
Cet assujettissement nécessite que plusieurs conditions soient remplies et, notamment, qu’il soit :
- Formalisé par écrit ;
- Notifié au service des impôts dont la société dépend ou encore au CFE (Centre de Formalités des Entreprises)
En tout état de cause, l’option doit être exercée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite opter à l’impôt sur les sociétés (soit avant le 31 mars de l’année de l’option).
Si jusqu’à très récemment l’option pour l’impôt sur les sociétés était irrévocable, mais la loi de Finances 2019 a introduit la possibilité pour la SCI de revenir sur son option jusqu’au 5ème exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée.
Encore une fois, la renonciation doit être effectuée en respectant des délais et formalités très spécifiques.
Comment choisir le régime d’imposition le plus adapté à sa SCI ?
Vous l’aurez compris, si la SCI est généralement imposable à l’impôt sur le revenu. Toutefois, elle peut être, sous certaines conditions, opter son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.
Lorsque la SCI a la possibilité de choisir (et n’est donc pas imposée à l’impôt sur les sociétés de plein droit), il est fondamental de s’interroger, au cas par cas, sur l’intérêt d’opter à l’impôt sur les sociétés ou de conserver son assujettissement à l’impôt sur le revenu.
D’une façon très générale, l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés pour les SCI présente de nombreux avantages fiscaux concernant :
- La réduction important du bénéfice imposable, ce qui peut permettre le financement d’un investissement immobilier tendu
- Le taux faible de l’impôt sur les sociétés qui est, dans la majorité des cas, inférieur à celui de l’impôt sur le revenu ;
- L’amortissement de l’immeuble, objet de la SCI ;
- Un abattement de 40% pour les associés qui ne seront imposés que sur les dividendes.
Il est toutefois important d’insister sur le fait que l’option à l’impôt sur les sociétés d’une Sci présente également d’importants inconvénients, notamment lors de la vente du bien immobilier et l’imposition de la plus-value.
Seule une étude permettra de vous faire une opinion argumentée.
* * * * * * *
Notre société d’Avocats en droit des affaires et en droit fiscal accompagne depuis plus de 20 ans des entreprises et des particuliers partout en France et à l’étranger.
Nos avocats fiscalistes et avocats d’affaires interviennent ainsi tant en matière de gestion juridique (création de sociétés, restructuration, rédaction de contrats Convention de trésorerie, convention d’intégration fiscale, etc.) que de gestion fiscale (fiscalité française et de fiscalité internationale).
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Me Sassi, avocat droit des affaires et droit fiscal
32 avenue Carnot – Paris 17e
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