IFI en Guadeloupe et à La Réunion : évaluation, exonérations, non-résidents

IFI en Guadeloupe et à La Réunion : évaluation, exonérations, non-résidents

Vous possédez un bien immobilier en Guadeloupe, sur le littoral du Gosier, ou à La Réunion, dans l'Ouest, à Saint-Paul ou à Saint-Gilles. Vous résidez sur place, ou vous vivez à l'étranger et conservez ce bien comme résidence secondaire ou comme investissement. Vous vous demandez si vous êtes redevable de l'impôt sur la fortune immobilière, ou vous avez reçu un courrier de l'administration fiscale vous demandant de justifier la valeur déclarée de votre patrimoine immobilier.

La réponse dépend de votre résidence fiscale et de la valeur nette de votre patrimoine immobilier au 1er janvier. Si vous résidez fiscalement en Guadeloupe ou à La Réunion, l'ensemble de votre patrimoine immobilier mondial est pris en compte dès qu'il dépasse 1 300 000 euros. Si vous résidez hors de France, seuls vos biens situés en France, dont ceux situés dans les départements d'outre mer, entrent dans l'assiette. Dans les deux cas, un contrôle est possible, en particulier lorsque le bien est de belle facture ou situé dans un secteur recherché.

Cet article présente le seuil et les règles applicables selon votre résidence fiscale, les particularités de l'évaluation des résidences secondaires et des biens de prestige, les exonérations envisageables et le déroulement d'un contrôle. Sassi Société d'Avocats accompagne les propriétaires concernés par l'IFI en outre mer, qu'ils résident sur place ou à l'étranger.

Qui est redevable de l'IFI en Guadeloupe et à La Réunion ?

Le seuil de 1 300 000 euros et le patrimoine mondial des résidents

L'impôt sur la fortune immobilière est dû par les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l'année d'imposition, en application des articles 964 et suivants du code général des impôts. Si vous résidez fiscalement en Guadeloupe ou à La Réunion, ce seuil s'apprécie sur votre patrimoine immobilier mondial : la résidence principale, les résidences secondaires, les biens locatifs et les parts de sociétés à prépondérance immobilière, où qu'ils se trouvent, entrent dans le calcul. Un abattement de 30 % s'applique sur la valeur de la résidence principale, le reste du patrimoine étant retenu à sa valeur vénale réelle.

Les non-résidents, imposés sur leurs seuls biens français

Si vous résidez fiscalement hors de France, l'assiette de votre IFI se limite à vos biens immobiliers situés en France, y compris ceux situés en Guadeloupe et à La Réunion. Votre patrimoine immobilier détenu dans votre pays de résidence ou dans un autre pays n'est pas pris en compte. Il n'existe pas, pour les non-résidents, de mécanisme de plafonnement de l'IFI par rapport à leur patrimoine mondial : seul le patrimoine français est concerné, et c'est sur cette seule assiette que le seuil de 1 300 000 euros s'apprécie. Notre accompagnement des non-résidents porte une attention particulière à cette délimitation, souvent source de désaccord avec l'administration lors d'un contrôle.

Le Gosier et l'Ouest de La Réunion : des patrimoines sous surveillance

Selon les données publiées par la DGFiP sur l'IFI par commune, Le Gosier figure, en Guadeloupe, parmi les communes de France où le montant moyen d'IFI par redevable est le plus élevé. Cette statistique ne signifie pas que chaque propriétaire du Gosier est nécessairement redevable ni contrôlé, mais elle situe la commune, avec le littoral recherché de la Guadeloupe et le secteur de l'Ouest réunionnais autour de Saint-Paul et de Saint-Gilles, parmi les zones où la valeur des biens attire l'attention des services fiscaux lors de l'exploitation des déclarations.

Ces statistiques IFI par commune et les données par collectivité territoriale publiées par la DGFiP donnent une image du poids de l'impôt selon les territoires. Elles n'ont pas de valeur probante pour la valeur d'un bien déterminé, mais elles expliquent pourquoi un contrôle fiscal de l'IFI est plus fréquent dans certains secteurs du littoral guadeloupéen ou de l'Ouest de La Réunion que dans le reste du département.

L'évaluation des résidences secondaires et des biens de prestige

La méthode par comparaison et la décote

La valeur d'un bien immobilier retenue pour l'IFI est sa valeur vénale réelle au 1er janvier, déterminée en principe par comparaison avec des transactions portant sur des biens similaires, proches en superficie, en situation et en état. Pour une résidence secondaire, une décote est généralement admise pour tenir compte de l'absence d'occupation continue et des contraintes propres à ce type de bien, son taux se discutant au cas par cas, sans être fixé par un texte. Pour un bien de prestige, en front de mer au Gosier ou dans un secteur recherché de Saint-Paul, l'administration retient souvent des termes de comparaison choisis parmi les transactions les plus élevées du secteur, ce qui appelle une contre-argumentation précise, appuyée sur des biens réellement comparables.

Les exonérations de biens professionnels

Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle exercée à titre principal peuvent être exonérés d'IFI, sous réserve de remplir les conditions posées par les textes. Si vous exploitez une propriété agricole en Guadeloupe ou à La Réunion, les terres, bâtiments d'exploitation et biens nécessaires à l'activité peuvent bénéficier de cette exonération, à condition que l'exploitation soit exercée à titre principal et que le bien soit réellement nécessaire à l'activité.

La même logique s'applique à un exploitant hôtelier : les biens d'exploitation d'un établissement hôtelier peuvent échapper à l'IFI lorsque l'exploitation constitue votre activité professionnelle principale. La qualification est régulièrement discutée par l'administration, en particulier lorsqu'une part de l'activité relève de la location saisonnière ou lorsque l'exploitant a délégué la gestion courante à un tiers : ces circonstances peuvent remettre en cause le caractère professionnel de la détention.

Biens détenus via une société civile

La transparence et la valorisation des parts

Lorsqu'un bien immobilier est détenu par une société civile, la transparence fiscale s'applique en matière d'IFI : les parts sont retenues à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers imposables détenus par la société, après application, le cas échéant, d'une décote tenant compte de l'absence de contrôle et de la difficulté de céder des parts non cotées. La valorisation des parts d'une société civile propriétaire d'un bien en Guadeloupe ou à La Réunion est un point de discussion fréquent lors d'un contrôle, en particulier quand la société détient aussi des biens situés en métropole ou à l'étranger.

Le passif déductible : emprunts et travaux

Les emprunts contractés pour acquérir, construire ou améliorer un bien imposable, ainsi que les dépenses de travaux justifiées et non encore réglées au 1er janvier, viennent en déduction de la valeur du patrimoine imposable. L'administration vérifie la réalité et l'objet du prêt, notamment lorsqu'il a été souscrit auprès d'un membre de la famille ou d'une société que vous contrôlez, un prêt dont l'objet réel diffère de celui déclaré, ou dont le remboursement n'est jamais intervenu, étant régulièrement écarté du passif déductible.

Le déroulement d'un contrôle IFI

L'examen de situation fiscale personnelle et la demande de justificatifs

Un contrôle de l'IFI prend le plus souvent la forme d'une demande de justificatifs portant sur la valeur déclarée d'un bien, ou s'inscrit dans le cadre plus large d'un examen de situation fiscale personnelle. Vous disposez d'un délai de 30 jours pour répondre à une proposition de rectification, prorogeable de 30 jours sur demande. La réponse doit être construite avec soin : chaque terme de comparaison retenu par l'administration doit être vérifié, et chaque irrégularité de procédure, motivation succincte, qualification discutable, base erronée, délai ou garantie mal respectés, constitue un moyen de défense.

Le délai de reprise

Le délai de reprise de l'article L. 169 du livre des procédures fiscales est en principe de trois ans, porté à dix ans en cas d'activité occulte. Ce délai s'applique à l'IFI comme aux autres impositions. Passé ce délai, l'administration ne peut plus remettre en cause la valeur déclarée, sauf découverte d'une omission ou d'une insuffisance qui rouvrirait un délai propre.

Technicité et confidentialité, deux exigences propres à ce contentieux

Un contentieux patrimonial technique

L'évaluation d'un bien immobilier, la qualification d'un bien professionnel ou la valorisation de parts de société civile sont des questions techniques, qui reposent sur une méthode documentée plutôt que sur une déclaration de principe. C'est un contentieux qui exige une expérience approfondie du contrôle fiscal et du contentieux patrimonial, plus encore lorsque le bien est situé en outre mer.

La confidentialité, un enjeu particulier dans les DOM

En Guadeloupe comme à La Réunion, sur un territoire où chacun se connaît, une information sur la situation patrimoniale ou fiscale d'un propriétaire circule vite, sans que personne ne l'ait vraiment voulu. Un cabinet parisien, sans bureau ni réseau sur place, apporte une distance qui protège votre dossier. Ce qui se dit à Paris reste à Paris. Sassi Société d'Avocats se déplace en Guadeloupe ou à La Réunion lorsque le dossier l'exige, pour une réunion de stratégie, un rendez vous avec l'inspecteur des impôts, une réunion de synthèse ou une commission de recours amiable, chaque déplacement étant décidé avec vous, étape par étape.

Voir aussi nos articles Contrôle fiscal des sociétés aux Antilles et en Guyane et Contrôle fiscal des sociétés à La Réunion, consacrés aux entreprises et aux dirigeants ultramarins.

Questions fréquentes

Je vis à l'étranger et je possède seulement un bien à Saint-Gilles : suis-je concerné par l'IFI ?

Oui, si la valeur nette de ce bien, éventuellement additionnée à d'autres biens français, dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier. Seul ce bien français entre dans l'assiette : votre patrimoine détenu à l'étranger n'est pas pris en compte.

Le seuil de 1 300 000 euros s'apprécie t il par bien ou sur l'ensemble du patrimoine ?

Il s'apprécie sur l'ensemble de votre patrimoine immobilier imposable, résidence principale comprise après abattement, et non bien par bien. Un propriétaire de plusieurs biens de valeur modeste peut ainsi devenir redevable.

L'administration peut elle remettre en cause l'exonération de mon bien agricole ou hôtelier ?

Oui, si elle estime que l'exploitation n'est pas exercée à titre principal ou que le bien n'est pas réellement nécessaire à l'activité. Cette qualification, très factuelle, doit être solidement justifiée, en particulier lorsqu'une partie du bien est aussi utilisée à titre privé.

Que faire si je reçois une proposition de rectification portant sur mon IFI ?

Vous disposez de 30 jours pour répondre, prorogeables de 30 jours sur demande. Chaque élément retenu par l'administration, méthode d'évaluation, terme de comparaison, refus d'une exonération, mérite d'être vérifié avant toute réponse.

L'accompagnement de Sassi Société d'Avocats

Que vous résidiez en Guadeloupe, à La Réunion ou à l'étranger, Sassi Société d'Avocats vous accompagne dans l'appréciation de votre situation au regard de l'IFI en outre mer, dans la protection lors d'un contrôle fiscal et, en amont, dans le conseil fiscal applicable à votre patrimoine immobilier, y compris lorsque votre situation relève de la fiscalité internationale. Contacter le cabinet pour évoquer, en toute confidentialité, la situation de votre bien en Guadeloupe ou à La Réunion au regard de l'IFI.

Sassi Société d'Avocats, Me Sassi, avocat au barreau de Paris
32 avenue Carnot, 75017 Paris
Téléphone : 01 42 84 13 13
E-mail : infos@sassi-avocats.com

Mis à jour le 27 septembre 2026