Retour à la page contenant cette publicationTaxe de 3 % sur les immeubles : ce que change la loi du 25 juin 2026
Une société étrangère détient un appartement à Paris. Depuis vingt ans, elle n'a jamais rien déposé : à l'acquisition, son conseil avait signé un engagement de communiquer les informations à l'administration fiscale si celle-ci les demandait. Elle ne les a jamais demandées. Le dossier était réputé clos.
Il ne l'est plus. L'article 102 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a supprimé cet engagement. Pour rester exonérée, cette société devra désormais déposer une déclaration chaque année, au plus tard le 15 mai. À défaut, elle devient redevable d'une taxe de 3 % de la valeur vénale de son immeuble, chaque année, et sur toutes les années non prescrites.
Sur un bien de cinq millions d'euros, l'enjeu est de 150 000 euros par an, avant intérêts de retard et majorations.
L'essentiel en quatre lignes
L'exonération par simple engagement de communication a disparu depuis le 27 juin 2026.
Seule la déclaration annuelle, au plus tard le 15 mai, maintient l'exonération.
Les entités sans établissement stable en France doivent désigner un représentant.
La première échéance sous le nouveau régime est le 15 mai 2027.
Qu'est-ce que la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles ?
Instituée en 1983, la taxe prévue à l'article 990 D du Code général des impôts n'a jamais eu pour objet de produire du rendement. Elle a été conçue comme une sanction de l'opacité : l'État accepte de ne rien percevoir, à la condition de savoir qui se trouve derrière la structure propriétaire.
Le texte vise les entités juridiques, personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables, françaises ou étrangères, dotées ou non de la personnalité morale, qui possèdent au 1er janvier, directement ou par entité interposée, un ou plusieurs immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens. Sont ainsi concernées les sociétés civiles immobilières, les holdings, les sociétés étrangères de toute forme, mais aussi les trusts, les fiducies, les fondations et les fonds d'investissement.
Comment la taxe est-elle calculée ?
L'assiette est la valeur vénale des immeubles au 1er janvier de l'année d'imposition, c'est-à-dire le prix auquel ils auraient pu être vendus à cette date. Le taux est de 3 %.
Deux précisions comptent en pratique. D'abord, les dettes ne sont pas déductibles : l'emprunt qui a financé l'acquisition ne réduit pas l'assiette, à la différence de ce que prévoit l'impôt sur la fortune immobilière. Ensuite, en cas de détention indirecte, l'assiette est réduite au prorata des droits détenus dans l'entité qui possède le bien (BOI-PAT-TPC-10-30).
Les immeubles régulièrement inscrits en stock par les marchands de biens et les promoteurs-constructeurs sont exclus de l'assiette, mais ils comptent pour apprécier la prépondérance immobilière.
Qui paie lorsque la détention passe par plusieurs sociétés ?
C'est le point que les chaînes de détention internationales sous-estiment le plus souvent.
L'article 990 F du CGI désigne comme redevable la ou les entités qui, dans la chaîne, sont les plus proches des immeubles et qui ne sont pas exonérées au titre du d ou du e du 3° de l'article 990 E. Autrement dit, la défaillance déclarative d'une société du haut de la chaîne se répercute vers le bas.
Surtout, toute entité interposée entre le redevable et l'immeuble est solidairement responsable du paiement. L'administration n'a donc pas à remonter toute la structure pour recouvrer : elle peut s'adresser au maillon français, fût-il une simple SCI, et laisser les associés régler entre eux la contribution à la dette.
La transparence joue d'ailleurs à chaque niveau. Chaque entité interposée non exonérée doit déclarer ses propres associés détenant plus de 1 %, de sorte que l'actionnariat doit être reconstitué étage par étage, jusqu'aux détenteurs réels.
Quelles exonérations subsistent après la réforme ?
La réforme n'a touché qu'au volet déclaratif. Les exonérations tenant à la nature de l'entité ou à la composition de son actif sont inchangées.
Les exonérations qui ne supposent aucune déclaration
• Les organisations internationales, les États souverains, leurs subdivisions politiques et territoriales, et les entités qu'ils contrôlent majoritairement.
• Les entités dont les actifs immobiliers situés en France représentent moins de 50 % de leurs actifs français, étant précisé que les immeubles affectés à une activité professionnelle autre qu'immobilière ne sont pas comptés comme actifs immobiliers. Un immeuble d'exploitation peut ainsi faire basculer l'entité sous le seuil (BOI-PAT-TPC-20-10).
• Les entités dont les titres font l'objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé, ainsi que leurs filiales détenues à 100 %.
• Les entités dont la quote-part d'immeubles français est inférieure à 100 000 euros ou à 5 % de la valeur vénale du bien, ces deux seuils étant alternatifs et appréciés bien par bien.
• Les organismes de retraite, les entités reconnues d'utilité publique ou à gestion désintéressée, les SPPICAV et les fonds de placement immobilier ainsi que leurs équivalents étrangers.
L'exonération déclarative, celle que la réforme transforme
C'est la voie empruntée par la grande majorité des structures patrimoniales. Elle suppose d'abord une condition de siège : l'entité doit avoir son siège de direction effective en France, dans un État membre de l'Union européenne, dans un pays ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, ou dans un État lié à la France par un traité comportant une clause de non-discrimination (BOI-PAT-TPC-20-20).
Cette condition se vérifie avant tout. Une entité dont le siège statutaire est situé dans un État non conventionné ne peut revendiquer aucune de ces exonérations, et l'administration est fondée à retenir le siège réel lorsqu'il diffère du siège statutaire.
La condition de siège remplie, l'article 990 E du CGI ouvre deux régimes : une exonération totale lorsque l'entité déclare l'identité et l'adresse de tous les détenteurs de plus de 1 % des droits, et une exonération partielle, au prorata des seuls associés révélés, pour l'entité qui ne peut pas tous les identifier.
Ce que supprime l'article 102 de la loi du 25 juin 2026
Jusqu'au 26 juin 2026, l'exonération totale pouvait s'obtenir de deux manières : en déposant chaque année la déclaration n° 2746-SD, ou en souscrivant une fois pour toutes, au moment de l'acquisition, un engagement de communiquer les mêmes informations si l'administration les demandait.
La seconde voie a disparu. Depuis le 27 juin 2026, le d du 3° de l'article 990 E ne connaît plus que les entités « qui déclarent chaque année, au plus tard le 15 mai ». L'article 990 F étend expressément cette obligation, au-delà des seuls redevables, aux entités exonérées au titre des d et e du 3° de l'article 990 E.
Trois conséquences méritent d'être soulignées.
La première est que les engagements souscrits avant la réforme perdent leur objet. Le texte ne comporte aucune disposition transitoire et l'administration n'a pas encore publié ses commentaires. La position prudente consiste à ne plus compter sur un engagement ancien et à basculer vers la déclaration annuelle.
La deuxième est la disparition de la procédure protectrice attachée à l'engagement. L'article R. 23 B-1 du Livre des procédures fiscales obligeait l'administration, avant tout redressement, à demander les renseignements par lettre recommandée, puis à mettre en demeure l'entité de compléter une réponse insuffisante. Cette séquence, qui offrait deux occasions de régulariser, n'a plus de support.
La troisième est la suppression du mécanisme de régularisation par souscription d'un nouvel engagement, que prévoyait le deuxième alinéa de l'article 990 F. Une entité défaillante ne pourra plus retrouver le bénéfice de l'exonération pour l'avenir en prenant un engagement nouveau.
La nouvelle obligation de désigner un représentant en France
Le même article 102 crée l'article 990 FA du CGI. L'entité soumise à l'obligation déclarative qui ne dispose pas d'un établissement stable en France doit désigner, dans sa déclaration, une personne physique fiscalement domiciliée en France ou une personne morale ayant son siège en France, autorisée à recevoir pour son compte les communications, pièces de procédure et notifications relatives au contrôle de la taxe.
L'obligation s'applique même lorsque l'entité est exonérée, dès lors qu'elle est tenue de déclarer.
Le dispositif par défaut est le plus redoutable. À défaut de désignation, l'entité la plus proche des immeubles dans la chaîne de participations et connue de l'administration, qu'elle soit exonérée ou non, est réputée autorisée à recevoir ces actes. Concrètement, une proposition de rectification visant une structure luxembourgeoise ou britannique pourra être valablement notifiée à une SCI française du bas de la chaîne, dont le gérant n'a aucune idée des délais qui courent et du dossier qui se joue.
Le texte ne prévoit pas, en revanche, que le représentant désigné puisse être recherché en paiement de la taxe. Son rôle est celui d'un destinataire des actes, non d'un garant.
Quelles entités doivent agir avant le 15 mai 2027 ?
Les mesures sont entrées en vigueur le 27 juin 2026, mais la date limite de dépôt étant fixée au 15 mai, leurs premiers effets pratiques se produiront pour la déclaration à déposer au plus tard le 15 mai 2027, portant sur la situation au 1er janvier 2027.
Trois situations se distinguent.
• L'entité qui déposait déjà la déclaration n° 2746-SD chaque année ne change rien, sauf à désigner un représentant si elle n'a pas d'établissement stable en France.
• L'entité qui s'était contentée d'un engagement de communication doit basculer vers la déclaration annuelle. C'est la population la plus exposée, et souvent celle qui ignore sa propre situation, l'engagement ayant été signé il y a quinze ou vingt ans par un conseil qui n'est plus en relation avec elle.
• L'entité qui n'a jamais rien formalisé est, par principe, redevable de la taxe. Sa situation relève de la régularisation, et non de la simple mise en conformité.
Un point pratique qui conditionne tout : l'espace professionnel
La déclaration n° 2746-SD se dépose par voie électronique, la télédéclaration et le télépaiement étant obligatoires. L'entité doit donc disposer d'un espace professionnel sur impots.gouv.fr, ce qui suppose d'obtenir un numéro d'identification, d'activer l'espace au moyen d'un code adressé par courrier, d'adhérer à la messagerie sécurisée puis de souscrire au service de déclaration.
Pour une entité étrangère sans établissement en France, relevant du service des impôts des entreprises étrangères de la Direction des impôts des non-résidents, ces formalités prennent plusieurs semaines. Elles se lancent bien avant l'échéance, et non au mois de mai (aide en ligne de la DGFiP, formulaire n° 2746-SD).
Que risque une entité qui n'a pas déclaré ?
La perte de l'exonération n'est pas une sanction accessoire : elle est la sanction. L'entité devient redevable de 3 % de la valeur vénale, au titre de chaque année concernée.
S'y ajoute l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI, puis les majorations. Il faut ici distinguer deux fondements que l'on confond souvent. L'article 1728 sanctionne le défaut ou le retard de déclaration : 10 % en l'absence de mise en demeure ou en cas de dépôt dans les trente jours de celle-ci, et 40 % lorsque la déclaration n'est pas déposée dans ces trente jours. L'article 1729 sanctionne, lui, l'inexactitude de la déclaration déposée : 40 % en cas de manquement délibéré, 80 % en cas de manœuvres frauduleuses. La différence n'est pas académique, car la charge de la preuve du caractère délibéré pèse sur l'administration.
Quant au délai de reprise, la taxe étant établie et recouvrée selon les règles applicables aux droits d'enregistrement, le délai abrégé de trois ans de l'article L. 180 du LPF suppose que l'exigibilité ait été suffisamment révélée par un acte ou une déclaration enregistré, sans recherche ultérieure. Lorsque rien n'a été déposé, cette condition n'est pas remplie et c'est le délai de six ans de l'article L. 186 qui s'applique. En matière de taxe de 3 %, six ans est donc la règle pratique, et trois ans l'exception.
Le défaut de déclaration ouvre par ailleurs la taxation d'office, après mise en demeure restée sans effet pendant trente jours (articles L. 66 et L. 67 du LPF). Et le Trésor dispose, pour recouvrer, du privilège général mobilier et d'une hypothèque légale inscriptible sur les immeubles situés en France.
La doctrine administrative prévoit une tolérance au bénéfice des primo-défaillants : l'entité mise en demeure qui régularise dans les trente jours n'acquitte pas la taxe et ne subit aucune sanction. Cette mesure ne s'applique qu'à la première demande de régularisation, pour l'ensemble des années non prescrites (BOI-PAT-TPC-30).
Une limite doit être soulignée, parce qu'elle est la source de la plupart des redressements : cette tolérance vise l'absence de déclaration, non la déclaration déposée de façon incomplète ou erronée. L'entité qui a déclaré, mais mal, n'en bénéficie pas.
Il faut enfin noter que la doctrine administrative n'a pas encore été mise à jour. Au 2 octobre 2026, les commentaires du BOFiP relatifs à la taxe de 3 % restent antérieurs à la réforme et ne mentionnent ni la loi du 25 juin 2026 ni l'article 990 FA. Plusieurs points d'articulation attendent donc une prise de position de l'administration.
Comment se défendre en cas de redressement ?
La jurisprudence récente est sévère, et il faut le dire franchement : les moyens de principe prospèrent rarement.
La Cour de cassation a jugé qu'une entité dépourvue d'actionnaires, en l'espèce une fondation de droit liechtensteinois, ne peut revendiquer l'exonération déclarative, seuls les bénéficiaires économiques réels au 1er janvier pouvant être assimilés à des associés, à l'exclusion des bénéficiaires éventuels (Cass. com., 10 mai 2024, n° 21-11.230). Elle a écarté dans le même arrêt l'argument tiré de la liberté de circulation des capitaux.
Par un arrêt du 1er avril 2026 publié au Bulletin, elle a jugé que les deux modalités d'exonération étaient exclusives l'une de l'autre (Cass. com., 1er avril 2026, n° 25-10.605). Une société britannique avait pris un engagement en septembre 2004, puis, par surcroît de précaution, adressé spontanément des déclarations annuelles de 2006 à 2012. Ces déclarations mentionnaient quatre personnes physiques, alors que le capital était en réalité détenu à 100 % par une autre société depuis 2006. La Cour juge que ce dépôt spontané avait fait basculer la société dans le régime déclaratif, de sorte que l'administration pouvait notifier une proposition de rectification sans suivre la procédure de l'article R. 23 B-1 du LPF.
L'enseignement vaut au-delà du cas d'espèce : la prudence excessive lui a coûté sa garantie procédurale, et l'erreur sur l'actionnariat déclaré a suffi à fonder le redressement. Depuis la réforme, cette garantie n'existe plus pour personne, mais l'exigence d'exactitude de la déclaration, elle, demeure entière.
La défense se construit donc ailleurs, et elle se construit tôt.
• Sur le champ d'application : l'entité était-elle réellement à prépondérance immobilière au 1er janvier, une fois retranchés les immeubles affectés à une activité professionnelle autre qu'immobilière ?
• Sur la condition de siège : le siège de direction effective était-il situé dans un État permettant l'exonération, et peut-on le documenter ?
• Sur l'assiette : la valeur vénale retenue par l'administration est-elle justifiée par des termes de comparaison pertinents ? C'est souvent le terrain le plus productif, l'évaluation étant une question de fait.
• Sur la procédure : régularité de la mise en demeure, respect du délai de trente jours, compétence du service, motivation de la proposition de rectification, prescription applicable. Voir à ce sujet dix vices de procédure qui peuvent annuler un redressement.
• Sur les pénalités : le fondement retenu est-il le bon ? La majoration de 40 % de l'article 1729 suppose que l'administration établisse le caractère délibéré du manquement, ce qu'elle ne fait pas toujours avec la rigueur requise.
La première réponse écrite engage tout le reste du dossier. Voir bien répondre à une proposition de rectification.
Questions fréquentes
Une SCI française est-elle concernée ?
Oui, la taxe vise les entités françaises comme étrangères. En pratique, les sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés qui déposent la déclaration n° 2072 sont réputées satisfaire à l'objectif d'information et n'ont pas à souscrire la déclaration n° 2746-SD. Le nouveau texte ne reprend pas expressément cette tolérance : son maintien devra être confirmé par les commentaires administratifs. Voir SCI et un étranger peut-il être associé d'une SCI.
Un trust est-il redevable de la taxe de 3 % ?
Oui. Le trust est redevable à raison des biens immobiliers qu'il porte et peut prétendre aux exonérations de l'article 990 E. La déclaration doit mentionner les détenteurs réels des droits sur les biens, appréciés au cas par cas : en règle générale le constituant lorsque le trust est révocable, les bénéficiaires lorsqu'il est irrévocable (BOI-PAT-TPC-10-10).
La taxe se cumule-t-elle avec l'IFI ?
Ce sont deux impositions distinctes. La taxe de 3 % est due par l'entité sur la valeur vénale des immeubles, sans déduction des dettes. L'IFI est dû par la personne physique sur la valeur nette de son patrimoine immobilier. La taxe de 3 % n'est pas déductible pour l'assiette de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés.
Mon engagement de communication de 2010 est-il toujours valable ?
Le texte qui lui servait de fondement a été supprimé et aucune disposition transitoire ne le maintient. En l'état, il ne faut plus compter dessus et il convient de préparer la déclaration à déposer au plus tard le 15 mai 2027.
Qui doit être désigné comme représentant en France ?
Une personne physique fiscalement domiciliée en France ou une personne morale dont le siège est en France. La désignation se fait dans la déclaration. À défaut, l'entité la plus proche des immeubles dans la chaîne, connue de l'administration, est réputée autorisée à recevoir les actes de procédure, ce qui expose à une notification reçue par une société qui n'a pas les moyens d'y répondre.
Peut-on encore régulariser plusieurs années non déclarées ?
La régularisation reste possible et reste préférable à l'attente. Elle suppose une analyse préalable des années non prescrites, de la condition de siège sur chacune d'elles, de la valeur vénale des biens et de la position à prendre au regard de la tolérance administrative. Elle ne s'improvise pas au moment du dépôt.
Notre intervention
Sassi Société d'Avocats intervient depuis plus de trente ans en contrôle fiscal et en fiscalité internationale pour une clientèle d'investisseurs étrangers, de groupes et de familles détenant un patrimoine immobilier en France.
Sur la taxe de 3 %, notre intervention porte sur la cartographie des chaînes de détention et l'identification du redevable, l'analyse de la condition de siège et des exonérations mobilisables, la préparation des déclarations annuelles et la désignation du représentant, la régularisation des années non déclarées, et la défense en cas de proposition de rectification, jusque devant le juge judiciaire.
Nous n'intervenons pas dans la création de sociétés à l'étranger. Notre travail consiste à bâtir des positions défendables, documentées, et à les tenir devant l'administration.
Pour aller plus loin
• Impôt sur la fortune immobilière
• SCI et détention immobilière
• Création et fiscalité des holdings
• Conseil fiscal et audit fiscal
• Investing in luxury French real estate, in English
• The French 3 % Tax on Property-Owning Entities, in English
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• Exonération de taxe de 3 % : quels pays la permettent depuis octobre 2025
• Redressement de taxe de 3 % : prescription, pénalités et moyens de défense
• Taxe de 3 % : régulariser plusieurs années non déclarées
• SCI et taxe de 3 % : la dispense de déclaration survivra-t-elle à 2027 ?
• Trusts, fiducies et fondations : qui déclarer au titre de la taxe de 3 %
• Représentant en France et chaîne de détention : le nouvel article 990 FA
• Articles 990 D à 990 G du Code général des impôts
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Mis à jour le 2 octobre 2026.
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