Représentant en France et chaîne de détention : le nouvel article 990 FA

C'est la disposition la plus discrète de la réforme du 25 juin 2026, et probablement la plus lourde de conséquences. Elle tient en deux alinéas, elle ne crée aucun impôt nouveau, et elle change pourtant la façon dont une procédure de contrôle se déroule contre une structure étrangère.

Son mécanisme par défaut fait d'une société française du bas de la chaîne le destinataire des actes visant une société du haut.

En deux phrases

Toute entité soumise à l'obligation déclarative et dépourvue d'établissement stable en France doit désigner, dans sa déclaration, un représentant en France habilité à recevoir les actes relatifs au contrôle de la taxe.

À défaut de désignation, l'entité la plus proche des immeubles dans la chaîne de participations, exonérée ou non, est réputée autorisée à les recevoir.

Ce que dit exactement le texte

L'article 102 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a créé l'article 990 FA du Code général des impôts, en vigueur depuis le 27 juin 2026.

Lorsque la personne morale, l'organisme, la fiducie ou l'institution comparable soumis à l'obligation déclarative des articles 990 E et 990 F ne dispose pas d'un établissement stable en France, elle est tenue de désigner, dans la déclaration, une personne physique fiscalement domiciliée en France ou une personne morale dont le siège social est établi en France, autorisée à recevoir pour son compte l'ensemble des communications, des pièces de procédure et des notifications de l'administration relatives au contrôle de la taxe ou en découlant.

À défaut d'une telle désignation, l'entité juridique la plus proche des immeubles ou des droits immobiliers dans la chaîne de participations et connue de l'administration, qu'elle soit exonérée ou non, est réputée autorisée à les recevoir pour le compte de l'entité défaillante.

Trois points à relever

L'obligation s'applique même aux entités exonérées, dès lors qu'elles sont tenues de déclarer. Depuis la réforme, c'est le cas de toutes les entités qui s'exonèrent par la voie déclarative des d et e du 3° de l'article 990 E. L'exonération ne dispense donc pas de désigner un représentant.

Le représentant n'est pas un garant. Le texte ne prévoit pas qu'il puisse être recherché en paiement de la taxe. Son rôle est celui d'un destinataire des actes, et il ne doit pas être confondu avec le représentant accrédité désigné à l'occasion d'une cession d'immeuble, lequel peut, lui, être tenu au paiement lorsque son engagement vise expressément la taxe de 3 %.

La désignation se fait dans la déclaration elle-même. Elle n'est donc pas une formalité séparée, mais une rubrique de la déclaration annuelle, à renseigner au plus tard le 15 mai.

Le mécanisme par défaut, et pourquoi il est redoutable

C'est la seconde partie du texte qui mérite l'attention, car elle produit ses effets sans que personne n'ait rien signé.

Prenons une configuration ordinaire. Une société des Îles anglo-normandes détient une société luxembourgeoise, qui détient une SCI française, propriétaire d'un appartement à Paris. La société du haut ne désigne personne, soit par négligence, soit parce qu'elle ignore la réforme, soit parce qu'elle n'a plus de conseil en France.

Une proposition de rectification visant cette société pourra alors être valablement notifiée à la SCI française, qui est l'entité la plus proche de l'immeuble dans la chaîne et connue de l'administration. Le gérant de la SCI reçoit un courrier qui ne la concerne pas directement, qui porte sur une société dont il ne connaît pas la situation déclarative, et dont les délais courent dès la réception.

Dans le meilleur des cas, il transmet et le dossier est traité. Dans le pire, le courrier reste sans réponse, et la procédure se poursuit sans que l'entité visée en ait eu connaissance.

La jurisprudence a fermé la porte de sortie

On pourrait penser que l'entité interposée, prise dans cette mécanique, dispose de moyens procéduraux. Un arrêt de 2026 les a nettement réduits.

Une société luxembourgeoise détenait l'intégralité des parts d'une SCI française propriétaire d'immeubles. La cour d'appel avait annulé la procédure, l'administration n'ayant pas notifié à la SCI les actes postérieurs à la proposition de rectification. La Cour de cassation a cassé : lorsqu'il existe une chaîne de participations, l'administration n'est pas tenue de notifier, dès leur établissement, les actes de procédure postérieurs à la proposition de rectification à l'ensemble des entités interposées, celles-ci n'étant que responsables solidaires du paiement et non les redevables légales (Cass. com., 28 mai 2026, n° 24-18.404).

Il ne faut pas sur-interpréter cette solution. La procédure doit rester régulière à l'égard du redevable légal, l'entité interposée reçoit les actes qui lui sont propres, notamment l'avis de mise en recouvrement, et elle conserve le droit de contester l'imposition. Mais elle découvre le dossier au stade du recouvrement, quand le débat de fond a déjà eu lieu sans elle.

Le rapprochement des deux dispositifs est éloquent : l'entité française peut être réputée destinataire des actes visant une autre société, sans être pour autant destinataire de plein droit des actes qui la concernent comme codébitrice.

Qui paie, dans une chaîne de détention ?

La question se pose indépendamment du représentant, et elle obéit à une règle en deux temps posée par l'article 990 F du CGI.

Le redevable est la ou les entités qui, dans la chaîne, sont les plus proches des immeubles et qui ne sont pas exonérées au titre du d ou du e du 3° de l'article 990 E. Une défaillance déclarative située en haut de la chaîne fait donc descendre la qualité de redevable vers le bas, jusqu'à rencontrer une entité non exonérée.

Ensuite, toute entité interposée entre le redevable et les immeubles est solidairement responsable du paiement. L'administration n'a pas à remonter la structure pour recouvrer : elle peut s'adresser au maillon français et laisser les associés régler entre eux la contribution à la dette.

S'y ajoute, pour l'assiette, une règle de proportion : lorsque les immeubles sont détenus par l'intermédiaire d'une entité interposée, la valeur vénale qui constitue l'assiette est réduite au prorata des droits détenus, les pourcentages se multipliant le long de la chaîne (BOI-PAT-TPC-10-30).

La transparence joue à chaque étage

Dernier point, souvent sous-estimé dans les structures à trois ou quatre niveaux : chaque entité interposée non exonérée doit elle-même déclarer ses propres associés détenant plus de 1 %. L'actionnariat se reconstitue donc étage par étage, jusqu'aux détenteurs réels.

Faire déclarer la seule société qui détient l'immeuble, en considérant les sociétés du dessus comme hors sujet, est l'erreur type. Elles ne le sont pas.

Qui désigner comme représentant ?

Le texte ouvre deux possibilités : une personne physique fiscalement domiciliée en France, ou une personne morale dont le siège social est établi en France. Il ne pose aucune condition d'agrément ni de garantie financière.

En pratique, le choix se fait entre trois profils, et il n'est pas indifférent.

• Une société du groupe établie en France, souvent la SCI elle-même. Solution simple, mais elle revient à organiser ce que le mécanisme par défaut produirait de toute façon, avec les mêmes inconvénients.

• Un dirigeant ou un associé résidant en France. Solution économique, mais fragile : un changement de résidence, une indisponibilité ou un décès rouvrent la question, et la personne désignée reçoit des actes dont elle ne mesure pas toujours la portée.

• Le conseil habituel de la structure en France. C'est l'option qui répond le mieux à la fonction du représentant, puisque l'enjeu est que les actes de procédure soient reçus par quelqu'un capable d'en mesurer les délais et d'y répondre.

Quel que soit le choix, deux précautions s'imposent : formaliser la mission par écrit, en précisant qu'elle porte sur la réception des actes et non sur le paiement de la taxe, et prévoir une procédure interne de transmission immédiate, puisque les délais courent dès la réception.

Ce qu'il faut faire avant le 15 mai 2027

Les mesures sont en vigueur depuis le 27 juin 2026, mais leurs premiers effets pratiques se produiront pour la déclaration à déposer au plus tard le 15 mai 2027, portant sur la situation au 1er janvier 2027.

• Cartographier la chaîne de détention complète, du bien jusqu'aux détenteurs réels, en identifiant pour chaque étage l'État du siège et la situation déclarative.

• Déterminer, à chaque étage, si l'entité dispose d'un établissement stable en France. C'est ce critère, et non la nationalité, qui déclenche l'obligation.

• Désigner un représentant pour chaque entité concernée, et préparer la rubrique correspondante de la déclaration.

• Vérifier que les entités françaises de la chaîne savent ce qu'elles risquent de recevoir, et à qui transmettre.

• Ouvrir l'espace professionnel sur impots.gouv.fr pour chaque entité tenue de déclarer. Pour une entité étrangère sans établissement en France, relevant du service des impôts des entreprises étrangères, les formalités prennent plusieurs semaines (aide en ligne de la DGFiP).

Questions fréquentes

Mon entité est exonérée. Dois-je quand même désigner un représentant ?

Oui, dès lors qu'elle est soumise à l'obligation déclarative, ce qui est le cas de toutes les entités qui s'exonèrent par la voie déclarative des d et e du 3° de l'article 990 E. L'obligation suit la déclaration, pas la taxation.

Le représentant peut-il être poursuivi en paiement ?

Le texte ne le prévoit pas. Il est habilité à recevoir les communications, pièces de procédure et notifications relatives au contrôle de la taxe. Il ne faut pas le confondre avec le représentant désigné lors de la cession d'un immeuble, qui peut, lui, être tenu au paiement de la taxe restant due lorsque son engagement la vise expressément.

Que se passe-t-il si je ne désigne personne ?

Le mécanisme par défaut s'applique : l'entité la plus proche des immeubles dans la chaîne et connue de l'administration, exonérée ou non, est réputée autorisée à recevoir les actes pour le compte de l'entité défaillante. Autrement dit, vous ne choisissez pas votre destinataire, la loi le choisit pour vous.

Un décret est-il attendu sur les modalités de désignation ?

À ce jour, l'administration n'a pas publié de commentaires sur la réforme, et la doctrine relative à la taxe de 3 % reste antérieure à celle-ci. La désignation se fera dans la déclaration, le formulaire comportant déjà une rubrique relative à la désignation d'un représentant. Ce point mérite d'être revérifié à la parution du millésime 2027 du formulaire.

Je suis gérant d'une SCI détenue par une société étrangère. Que dois-je faire ?

Vous avez un intérêt direct à savoir ce que déclare la société située au-dessus de vous, puisque sa défaillance peut faire de votre SCI à la fois la destinataire de la procédure et la codébitrice solidaire du paiement. Cette vérification mérite d'être inscrite dans la vie sociale, au même titre que l'approbation des comptes.

Notre intervention

Sassi Société d'Avocats intervient depuis plus de trente ans en fiscalité internationale et en contrôle fiscal pour des structures internationales détenant un patrimoine immobilier en France.

Sur ce sujet, notre travail consiste à cartographier la chaîne, à déterminer les entités soumises à l'obligation, à organiser la désignation des représentants avant l'échéance, et à assurer cette fonction lorsque la structure n'a pas d'interlocuteur en France.

Pour aller plus loin

• Taxe de 3 % sur les immeubles : ce que change la loi du 25 juin 2026

• Redressement de taxe de 3 % : prescription, pénalités et moyens de défense

• SCI et taxe de 3 % : la dispense de déclaration survivra-t-elle à 2027 ?

• Trusts, fiducies et fondations : qui déclarer au titre de la taxe de 3 %

• SCI et détention immobilière

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• Article 990 FA du Code général des impôts

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Me Sassi, avocat fiscaliste, Sassi Société d'Avocats, 32 avenue Carnot, 75017 Paris. Plus de 30 ans d'expérience en droit fiscal, droit des affaires et droit pénal des affaires.

Mis à jour le 3 octobre 2026.