SCI et taxe de 3 % : la dispense de déclaration survivra-t-elle à 2027 ?

La plupart des gérants de SCI ignorent que leur société entre dans le champ de la taxe de 3 %. Ils n'ont pas tort de ne jamais avoir déposé de déclaration n° 2746 : une tolérance administrative les en dispense, dès lors qu'ils déposent leur déclaration n° 2072.

Cette tolérance tient à un fil, et la réforme du 25 juin 2026 vient de tirer sur ce fil.

Ce qu'il faut vérifier avant le 15 mai 2027

Votre SCI est-elle soumise à l'impôt sur les sociétés ? Si oui, la dispense ne la couvre pas.

Dépose-t-elle effectivement sa déclaration n° 2072 chaque année ?

Y a-t-il un associé étranger, ou une société interposée au-dessus d'elle ?

Si l'un de ces points pose question, la déclaration n° 2746 redevient d'actualité.

Une SCI est-elle dans le champ de la taxe de 3 % ?

Oui. L'article 990 D du Code général des impôts vise les entités juridiques, françaises comme étrangères, qui possèdent directement ou par entité interposée des immeubles situés en France. Une société civile immobilière est une société civile dotée de la personnalité morale : elle est dans le champ.

Être dans le champ ne signifie pas être redevable. Une SCI ayant son siège de direction effective en France satisfait par hypothèse la condition de siège exigée par le 3° de l'article 990 E, et peut donc revendiquer les exonérations de ce texte, au premier rang desquelles l'exonération déclarative.

La confusion entre ces deux notions est à l'origine de la plupart des mauvaises surprises : une SCI n'est pas hors sujet, elle est exonérée sous condition.

La dispense liée à la déclaration n° 2072

La doctrine administrative admet que certaines obligations déclaratives prévues par ailleurs satisfont à l'objectif d'information poursuivi par la taxe de 3 %.

Sont ainsi visées les sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés relevant de l'article 172 bis du CGI, qui donnent leurs immeubles en location ou en confèrent la jouissance à leurs associés, les sociétés civiles de placement immobilier de l'article 239 septies et les sociétés de pluripropriété de l'article 239 octies, tenues au dépôt de la déclaration n° 2038-SD ou des déclarations n° 2072-S-SD et n° 2072-C-SD. Si ces sociétés respectent les obligations déclaratives qui leur incombent, elles sont exonérées de la taxe de 3 % (BOI-PAT-TPC-20-20).

La doctrine étend la dispense aux sociétés civiles immobilières non transparentes dispensées du dépôt de la déclaration n° 2072, à la condition notamment qu'elles l'aient souscrite au titre de l'année de constitution et qu'aucune modification ne soit intervenue depuis dans les éléments portés à la connaissance de l'administration, en particulier la répartition du capital et les immeubles détenus.

Trois conséquences méritent d'être soulignées, car elles sont rarement tirées.

La dispense n'est pas une exonération autonome

C'est un mode de preuve. La société est exonérée parce qu'elle informe l'administration par un autre canal. Si ce canal se tarit, l'exonération disparaît avec lui.

Un défaut de dépôt de la 2072, ou une 2072 déposée sans mise à jour de la répartition du capital après une cession de parts, font donc tomber la dispense, et par ricochet l'exonération. La SCI redevient alors redevable de 3 % de la valeur vénale, sans que son gérant ait conscience d'avoir pris le moindre risque. Un simple retard se discute, la doctrine ne l'assimilant pas expressément à un défaut, mais il fragilise la position et il vaut mieux ne pas avoir à en débattre.

Une SCI à l'impôt sur les sociétés n'est pas couverte

Le texte vise les sociétés immobilières « non soumises à l'impôt sur les sociétés ». Une SCI ayant opté pour l'IS ne dépose ni 2072 ni 2038, mais une liasse de résultats. Elle sort donc de la dispense et doit, pour être exonérée, souscrire la déclaration n° 2746-SD.

Le point mérite attention au moment précis où l'option est exercée, car l'option à l'impôt sur les sociétés est, en pratique, très difficile à défaire. Voir SCI et détention immobilière.

La dispense ne dit rien de la chaîne

La dispense règle le sort de la SCI elle-même. Elle ne règle pas celui des sociétés situées au-dessus d'elle, ni la responsabilité de la SCI pour la taxe due par celles-ci. C'est l'objet du dernier point de cet article.

Ce que la réforme du 25 juin 2026 remet en cause

L'article 102 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a modifié l'article 990 F du CGI. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 27 juin 2026, ce texte impose la déclaration au plus tard le 15 mai non seulement aux redevables, mais aussi aux entités juridiques exonérées au titre des d ou e du 3° de l'article 990 E.

Or la dispense de la 2072 repose précisément sur l'idée que la 2072 vaut déclaration au sens du d. Deux lectures s'opposent, et aucune n'est aujourd'hui tranchée.

Selon la première, la dispense survit. Le d du 3° subsiste, seule sa branche « engagement de communication » a disparu. La 2072 continue de satisfaire l'objectif d'information, et rien dans la loi nouvelle ne vise expressément les sociétés dispensées.

Selon la seconde, la dispense ne résiste pas. L'article 990 F pose désormais une obligation déclarative propre, à une date fixe, le 15 mai. La 2072 se dépose dans les délais de la liasse et ne comporte pas la valeur vénale des immeubles. Une tolérance doctrinale ne peut pas écarter une obligation légale nouvelle, et son maintien suppose une reprise expresse par l'administration.

À ce jour, l'administration n'a pas pris position. La doctrine sur la taxe de 3 % n'a pas été mise à jour depuis la réforme : le BOI-PAT-TPC-20-20 date du 5 octobre 2016 et le BOI-PAT-TPC-30 du 4 octobre 2017. Aucun ne mentionne la loi du 25 juin 2026.

La position prudente

Dans l'attente des commentaires administratifs, et compte tenu de ce que coûte une erreur, la prudence commande de déposer la déclaration n° 2746-SD au 15 mai 2027 nonobstant la 2072, pour toute SCI présentant l'un des facteurs de risque suivants :

• Un ou plusieurs associés non-résidents, personnes physiques ou morales.

• Une société interposée au-dessus de la SCI, française ou étrangère.

• Un historique de dépôt de 2072 irrégulier, ou une dispense de dépôt invoquée.

• Une valeur d'immeubles significative, qui rend le coût d'une erreur sans commune mesure avec celui d'une déclaration.

Un dépôt inutile ne coûte rien. Une omission coûte 3 % par an, sur six années de reprise.

Le cas des sociétés de l'article 1655 ter

Les sociétés immobilières de copropriété de l'article 1655 ter du CGI, dites transparentes, font exception : elles ne sont pas soumises à la taxe de 3 % (BOI-PAT-TPC-10-10).

Mais cette exception ne fait pas écran. Lorsqu'un immeuble est détenu sous couvert d'une telle société, la taxe est assise, chez l'entité imposable, sur la valeur vénale des locaux auxquels donnent droit les actions ou parts qu'elle possède (BOI-PAT-TPC-10-30).

La nuance est technique mais elle change le calcul. Dans le régime de droit commun, lorsqu'une entité détient un immeuble par une société interposée, l'assiette est réduite au prorata des droits détenus, les pourcentages se multipliant le long de la chaîne. Avec une société transparente, on ne proratise pas : on retient la valeur des lots attribués en jouissance.

Une société étrangère détenant des parts d'une société d'attribution se croit donc parfois hors de portée. Elle ne l'est pas, et son assiette se calcule lot par lot.

La SCI interposée dans une chaîne étrangère

C'est la configuration la plus risquée pour un gérant de SCI, et elle est fréquente : une société étrangère détient tout ou partie des parts d'une SCI française propriétaire de l'immeuble.

L'article 990 F désigne comme redevable l'entité la plus proche des immeubles qui n'est pas exonérée. Mais il ajoute que toute entité interposée entre le redevable et les immeubles est solidairement responsable du paiement de la taxe.

La Cour de cassation a précisé la portée de cette solidarité dans une affaire où une société luxembourgeoise détenait l'intégralité des parts d'une SCI française propriétaire d'immeubles. La cour d'appel avait annulé la procédure, l'administration n'ayant pas notifié à la SCI les actes postérieurs à la proposition de rectification. La Cour de cassation a cassé : les entités interposées ne sont que responsables solidaires du paiement, elles ne sont pas les redevables légales, et l'administration n'est donc pas tenue de leur notifier ces actes (Cass. com., 28 mai 2026, n° 24-18.404).

La portée pratique doit être mesurée sans l'exagérer. La procédure doit rester régulière à l'égard du redevable légal, et la SCI reçoit les actes qui lui sont propres, au premier rang desquels l'avis de mise en recouvrement ; elle conserve le droit de contester l'imposition. Mais elle découvre le dossier au stade du recouvrement, alors que l'essentiel du débat a eu lieu sans elle.

S'y ajoute, depuis la réforme, le nouvel article 990 FA du CGI : l'entité sans établissement stable en France doit désigner un représentant en France habilité à recevoir les actes relatifs au contrôle, et à défaut de désignation, l'entité la plus proche des immeubles dans la chaîne, exonérée ou non, est réputée autorisée à les recevoir. Une SCI française devient ainsi, par défaut, le point d'entrée de la procédure visant la société du dessus.

Le gérant d'une SCI interposée a donc un intérêt direct, et non théorique, à savoir ce que déclarent les sociétés situées au-dessus de lui. C'est une diligence à inscrire dans la vie sociale, au même titre que l'approbation des comptes.

Questions fréquentes

Ma SCI est détenue par deux associés français. Suis-je concerné ?

Dans la configuration la plus simple, SCI à l'impôt sur le revenu déposant régulièrement sa 2072, la dispense joue et aucune déclaration n° 2746 n'est à déposer aujourd'hui. Deux points restent à surveiller : l'option éventuelle à l'impôt sur les sociétés, et l'articulation avec l'article 990 F nouveau à compter de 2027.

Un associé étranger change-t-il quelque chose ?

Pas sur le principe de la dispense, qui tient au dépôt de la 2072, non à la nationalité des associés. Mais la présence d'un associé non-résident augmente sensiblement la probabilité d'un examen, et l'identité des associés figure précisément parmi les informations que la taxe de 3 % a pour objet de faire remonter. Voir un étranger peut-il être associé d'une SCI.

Ma SCI n'a aucun revenu et ne dépose pas de 2072. Que faire ?

C'est la situation visée par la doctrine sur les SCI dispensées de dépôt, qui suppose notamment une 2072 souscrite au titre de l'année de constitution et l'absence de modification depuis. Si une cession de parts est intervenue, la condition n'est plus remplie, et la question de la déclaration n° 2746 se pose immédiatement.

La SCI est-elle redevable de la taxe due par sa société mère étrangère ?

Elle n'en est pas le redevable légal, mais elle en est solidairement responsable au titre du paiement. En pratique, elle peut recevoir un avis de mise en recouvrement portant sur une taxe née d'une défaillance située au-dessus d'elle.

Faut-il déposer une 2746 par société de la chaîne ?

Chaque entité de la chaîne apprécie sa propre situation. Une entité interposée non exonérée doit déclarer ses propres associés détenant plus de 1 %, de sorte que l'actionnariat se reconstitue étage par étage jusqu'aux détenteurs réels.

Notre intervention

Sassi Société d'Avocats accompagne la constitution et la vie des SCI et des holdings, et intervient en contrôle fiscal pour les structures détenant un patrimoine immobilier en France.

Sur ce sujet, notre travail consiste à cartographier la chaîne de détention, à déterminer pour chaque étage si une déclaration est due, à sécuriser la position déclarative avant l'échéance du 15 mai 2027, et à défendre la société en cas de redressement.

Pour aller plus loin

• Taxe de 3 % sur les immeubles : ce que change la loi du 25 juin 2026

• Représentant en France et chaîne de détention : le nouvel article 990 FA

• Déclaration 2746-SD : les erreurs qui font perdre l'exonération de la taxe de 3 %

• SCI et détention immobilière

• Un étranger peut-il être associé d'une SCI

• Création et fiscalité des holdings

• Impôt sur la fortune immobilière

• Fiscalité des non-résidents

• Article 990 F du Code général des impôts

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Me Sassi, avocat fiscaliste, Sassi Société d'Avocats, 32 avenue Carnot, 75017 Paris. Plus de 30 ans d'expérience en droit fiscal, droit des affaires et droit pénal des affaires.

Mis à jour le 3 octobre 2026.