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Création de SCI – Un étranger peut-il devenir associé d’une SCI ?
La SCI (société civile immobilière) est, comme son nom l’indique, une société civile à prépondérance immobilière dont l’objet social vise à acquérir et gérer un patrimoine immobilier.
Ce patrimoine immobilier peut être constitué de biens immobiliers ou droits immobiliers portant sur des biens à usage d’appartement ou d’immobiliers professionnels ou agricoles.
Dans un contexte particulièrement favorable pour l’immobilier français, de plus en plus d’investisseurs étrangers souhaitent investir dans l’immobilier en France de telle sorte qu’il se pose la question de savoir si un étranger peut être associé d’une SCI dont le siège social est situé en France.
Qui peut être associé d’une SCI ?
La société civile immobilier (SCI) a pour objet de gérer son patrimoine qui est essentiellement composé d’immobilier.
Il existe, bien entendu, toute une série de règles et de conditions pour créer une Sci, notamment concernant les associés.
Les associés d’une Sci peuvent ainsi être des :
- Personnes physiques de nationalité française
- Personnes physiques de nationalité étrangère mais vivant en France
- Personnes physiques de nationalité étrangère vivant à l’étranger
- Sociétés françaises ou étrangères
C’est donc en fonction de la qualité de l’ associé qu’il convient de s’interroger sur les possibilités et les limites à l’entrée dans le capital de la Sci.
Un étranger peut-il devenir associé d’une SCI en France ?
De manière générale, les lois qu’elles soient françaises ou étrangères encadrent strictement les règles d’association au sein des sociétés, pour un souci de stabilité et de sécurité juridique.
Ainsi, l’association d’un étranger non résident au sein d’une société dont le siège social est en France pose une double problématique :
- L’autorisation par les dispositions françaises de l’association d’un étranger au sein d’une SCI française ;
- L’autorisation par les lois étrangères (le pays d’origine) de l’association d’un de leur résident au sein d’une SCI française.
Cette problématique juridique est donc double et nécessite que l’on s’interroge à la fois sur :
- La capacité de l’étranger personne physique au regard de sa loi nationale ;
- La capacité de l’étranger personne physique au regard de la loi française.
En ce qui concerne la loi française, aucune disposition ne semble interdire l’association d’un étranger au sein d’une SCI française.
Les seules obligations qui peuvent exister sont le fait de :
- Devoir, pour l’associé étranger, opérer une déclaration lorsque l’investissement dépasse certains montants
- Souscrire tous les ans une déclaration de revenus au titre des revenus locatifs générés par la Sci
- Souscrire tous les ans une déclaration au titre de l’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière) si le montant en France des avoirs immobiliers excède 1.300.000 euros
Ainsi, la capacité d'un étranger personne physique qui souhaite s’associer au sein d’une SCI en France dépend de sa loi nationale de telle sorte qu’il convient de s’assurer :
- D’une part, au moyen de documents officiels de la capacité juridique d'un étranger à devenir membre d'une société civile ;
- Et, d’autre part, que la loi nationale d’origine ne comporte aucune limitation ou interdiction.
Quelles sont les conséquences fiscales pour un étranger associé d’une Sci française ?
Sur le plan fiscal, l’association d’un étranger au sein d’une SCI dont le siège social est en France emporte plusieurs conséquences :
- D’abord, l’associé résidant à l'étranger est, par principe, imposable à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés en France, à concurrence de ses part dans les bénéfices tirés de la SCI, sauf si la convention fiscale conclue avec le pays de résidence retire expressément à la France le droit d'imposition ;
- Ensuite, la plus-value réalisée lors de la cession de ses parts sociales est imposée à l’impôt sur le revenu en France à un taux de 19% (sauf certaines exceptions) ;
- Enfin, les non-résidents sont assujettis à l’impôt sur la fortune (ISF) en France à raison de leurs biens, droits et valeurs situés en France, détenus directement ou indirectement et sous réserve des dispositions conventionnelles ou de droit interne contraires.
* * * *
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32 avenue Carnot – Paris 17e
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