Déclaration 2746-SD : les erreurs qui font perdre l'exonération de la taxe de 3 %

Depuis la loi du 25 juin 2026, la déclaration annuelle est devenue la seule voie d'exonération de la taxe de 3 %. L'engagement de communication a disparu, et avec lui la procédure qui obligeait l'administration à demander les renseignements avant tout redressement.

La conséquence est brutale : une entité qui déclare mal se trouve désormais dans la même situation que celle qui ne déclare pas, sans filet procédural. Et la jurisprudence montre que l'erreur est rarement une fraude. C'est presque toujours une négligence, un héritage de montage ancien, ou la conviction sincère d'avoir désigné la bonne personne.

Voici les six erreurs que nous rencontrons le plus souvent, ce qu'en dit la Cour de cassation, et ce qui reste défendable.

Le principe à retenir

La taxe de 3 % est un régime dérogatoire. Les juges l'appliquent strictement, et la charge de la preuve de l'actionnariat pèse sur l'entité qui revendique l'exonération, non sur l'administration.

Une déclaration déposée ne vaut rien si elle n'est pas exacte, complète et justifiable pièces à l'appui.

Erreur n° 1 : déclarer le détenteur apparent plutôt que le détenteur réel

C'est l'erreur la plus coûteuse, et la plus fréquente dans les structures anciennes.

Une société britannique propriétaire d'un bien dans le Sud avait déposé ses déclarations n° 2746 de 2006 à 2012 en y portant quatre personnes physiques d'une même famille. Son capital était en réalité détenu à 100 % par une autre société depuis 2006. L'administration l'a constaté et a redressé. La Cour de cassation a confirmé (Cass. com., 1er avril 2026, n° 25-10.605).

Le texte demande l'identité et l'adresse des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des droits. Il ne demande pas qui les a détenus, ni qui les détiendra, ni qui en profite économiquement sans les détenir. Il demande qui les détient au 1er janvier.

Le cas particulier des fiducies et des conventions de portage

Lorsqu'un fiduciaire détient les titres pour le compte d'un tiers, laquelle des deux personnes faut-il déclarer ?

La réponse vient d'être donnée, et elle est importante. Une société avait porté sur ses déclarations un associé unique détenant la totalité du capital, en apposant pour certaines années la mention manuscrite « détenteur fiduciaire » suivie du nom d'un tiers, et avait communiqué à l'administration la convention de fiducie de 1991, la lettre confirmant la qualité de fiduciant de l'associé déclaré et l'acte mettant fin à la fiducie en 2011. La cour d'appel avait jugé que la société n'avait pas valablement justifié de l'identité de ses actionnaires. La Cour de cassation a cassé (Cass. com., 8 juillet 2026, n° 25-12.737).

Le raisonnement mérite d'être suivi, car il donne la clé de lecture de tout le dispositif. La Cour rappelle d'abord que la taxe de 3 % vise à permettre à l'administration de déterminer si, parmi les personnes identifiées, certaines sont redevables de l'impôt sur la fortune. Elle observe ensuite que les biens transférés dans un patrimoine fiduciaire sont compris, pour cet impôt, dans le patrimoine du constituant et non dans celui du fiduciaire. Elle en déduit que le fiduciaire, dont le patrimoine ne comprend pas les actifs mis en fiducie, ne peut pas être considéré comme un actionnaire au sens de l'article 990 E.

C'est donc le constituant qu'il faut déclarer, et la société qui l'avait fait avait raison. Les juges du fond auraient dû rechercher si ces déclarations ne donnaient pas une information suffisante sur l'identité de l'actionnaire.

L'enseignement pratique est double. Une détention fiduciaire ne condamne pas la déclaration : déclarer le constituant, mentionner la qualité de fiduciaire du détenteur apparent et tenir les actes disponibles est la bonne méthode. Et plus largement, lorsqu'un doute existe sur la personne à déclarer, la question à se poser est celle que pose la Cour : dans le patrimoine de qui ce bien serait-il imposé à l'impôt sur la fortune ? C'est cette personne-là que le texte cherche à atteindre.

Une précision s'impose : ce raisonnement a été tenu au visa des textes de l'ancien impôt de solidarité sur la fortune, applicables aux années en litige. Il reste à voir comment il sera transposé sous l'empire de l'impôt sur la fortune immobilière, qui lui a succédé, mais la logique du dispositif est inchangée.

Le cas des entités sans actionnaires

Une fondation de droit liechtensteinois propriétaire d'immeubles en France avait mentionné sur ses déclarations un bénéficiaire futur hypothétique, un litige étant alors en cours sur la propriété de ses actifs. La Cour de cassation a jugé que seuls les bénéficiaires économiques réels au 1er janvier de l'année d'imposition peuvent être assimilés aux actionnaires, associés ou autres membres, à l'exclusion des bénéficiaires éventuels, et que la fondation ne pouvait donc pas revendiquer l'exonération déclarative (Cass. com., 10 mai 2024, n° 21-11.230).

Il ne faut pas en tirer qu'une fondation ou un trust serait par nature exclu du bénéfice de l'exonération. La Cour admet de longue date que le bénéficiaire économique puisse être assimilé au détenteur des titres. Ce qui est condamné, c'est l'impossibilité de désigner un bénéficiaire actuel : une structure dont les droits sont en suspens, ou dont les bénéficiaires ne sont pas encore désignés, n'a personne à déclarer au 1er janvier, et c'est cette absence qui fait tomber l'exonération.

Pour ces structures, fondations, trusts discrétionnaires, entités sans capital social, la question se règle avant l'échéance déclarative et parfois avant l'acquisition. Voir le BOFiP sur les trusts et fiducies.

Erreur n° 2 : croire qu'un registre d'actions suffit à prouver l'actionnariat

Déclarer est une chose, prouver en est une autre. La plupart des dirigeants pensent qu'un registre des actions nominatives, éventuellement certifié par un notaire, règle la question. La Cour de cassation dit le contraire, avec constance.

Une société luxembourgeoise propriétaire à Saint-Jean-Cap-Ferrat avait produit les actes de cession de ses parts, le registre des actions nominatives certifié par notaire et apostillé, et une attestation notariée. Insuffisant : l'information du registre émane de la société et de ses administrateurs, la certification notariale n'atteste que de la conformité de la copie à l'original, et l'apostille n'authentifie que la qualité du notaire. Rien ne corroborait la réalité économique de la cession, le prix étant de trois euros et le paiement des dettes reprises n'étant pas démontré (Cass. com., 12 octobre 2022, n° 20-14.073).

Même solution le même jour pour une société luxembourgeoise propriétaire à Cap-d'Ail, dont les actes de cession avaient été déposés chez un notaire à Moscou et non au Luxembourg : registres unilatéraux, procès-verbaux sans portée sur la détention, attestation d'un cabinet insuffisante, prix symbolique sans rapport avec un bien inscrit au bilan pour vingt-quatre millions d'euros (Cass. com., 12 octobre 2022, n° 20-14.565).

Ce que l'administration accepte réellement

La preuve peut être rapportée par tout moyen, mais encore faut-il que le moyen soit extérieur à l'entité. La doctrine administrative énumère ce qui emporte la conviction (BOI-PAT-TPC-20-20) :

• Les actes sociaux déposés auprès des juridictions ou services publics de l'État de résidence de l'entité : extrait du registre du commerce, statuts, registres sociaux imposés par le droit local.

• Les déclarations déposées auprès des autorités fiscales étrangères, lorsqu'elles comportent ces informations.

• Les documents authentifiés par un membre d'une profession réglementée, constatant la répartition et les mouvements de titres.

• Les justificatifs de flux financiers liés aux cessions, acquisitions, augmentations ou réductions de capital. C'est l'élément que les juges recherchent en priorité : un prix payé laisse une trace bancaire.

En clair, un dossier de preuve se constitue au moment de l'opération, pas au moment du contrôle. Dix ans après, les relevés ont disparu, la banque a fermé, et le prix symbolique devient impossible à expliquer.

Erreur n° 3 : oublier un étage de la chaîne de détention

L'article 990 F du CGI désigne comme redevable l'entité la plus proche des immeubles qui n'est pas exonérée. La transparence joue donc à chaque niveau : chaque entité interposée non exonérée doit déclarer ses propres associés détenant plus de 1 %, jusqu'aux détenteurs réels.

Dans les structures à trois ou quatre étages, l'erreur type consiste à faire déclarer la société du bas, qui détient l'immeuble, et à considérer les sociétés du haut comme hors sujet. Elles ne le sont pas, et leur défaillance se répercute vers le bas.

Un arrêt de 2026 vient de fermer un moyen de défense sur ce terrain. Une société luxembourgeoise détenait l'intégralité des parts d'une SCI française propriétaire d'immeubles. La cour d'appel avait annulé la procédure, l'administration n'ayant pas notifié à la SCI les actes postérieurs à la proposition de rectification. La Cour de cassation a cassé : les entités interposées ne sont que responsables solidaires du paiement, elles ne sont pas les redevables légales, et l'administration n'est donc pas tenue de leur notifier ces actes (Cass. com., 28 mai 2026, n° 24-18.404).

Il faut en mesurer la portée exacte, sans l'exagérer. La procédure doit avoir été régulièrement conduite à l'égard du redevable légal, et la SCI reçoit les actes qui lui sont propres, au premier rang desquels l'avis de mise en recouvrement ; elle conserve aussi le droit de contester l'imposition. Mais elle peut être recherchée en paiement sans que l'administration ait eu à lui notifier, au fil de la procédure, les actes adressés à la société du haut de la chaîne. En pratique, elle découvre donc le dossier au stade du recouvrement, quand l'essentiel du débat a déjà eu lieu sans elle.

La cartographie de la chaîne n'est pas un exercice théorique, et le gérant d'une SCI interposée a un intérêt direct à savoir ce que déclarent les sociétés situées au-dessus de lui. Voir SCI et détention immobilière et un étranger peut-il être associé d'une SCI.

Erreur n° 4 : retenir une valeur vénale indéfendable

La déclaration porte aussi sur la situation, la consistance et la valeur vénale des immeubles au 1er janvier. Deux travers opposés se rencontrent.

Le premier consiste à reporter machinalement le prix d'acquisition, parfois vieux de quinze ans. Le second consiste à retenir une valeur comptable nette, ou à déduire l'emprunt. Or les dettes ne sont pas déductibles de l'assiette de la taxe de 3 %, à la différence de ce que prévoit l'impôt sur la fortune immobilière (BOI-PAT-TPC-10-30).

Les deux se paient, mais pas au même moment. La sous-évaluation expose immédiatement à un rappel assorti de l'intérêt de retard. La surévaluation, elle, ne coûte rien tant que l'exonération joue, puisque la taxe est alors nulle. Son effet est différé : le jour où l'exonération tombe, pour un motif souvent étranger à la valeur, l'administration applique 3 % à l'assiette que l'entité a elle-même déclarée, sur toutes les années reprises. C'est précisément la configuration des contentieux les plus lourds.

La parade est simple et trop rarement mise en œuvre : faire établir une valorisation documentée, et l'actualiser chaque année. L'évaluation étant une question de fait, un rapport étayé par des termes de comparaison est à la fois la justification de la base déclarée et la première ligne de défense en cas de contrôle.

Erreur n° 5 : se fier à un engagement ancien ou manquer la date

Beaucoup de structures vivent encore sur un engagement de communication signé au moment de l'acquisition, parfois dans les années 1990, par un conseil qui n'est plus en relation avec elles. Cette voie n'existe plus.

Le piège est ancien et la jurisprudence l'avait déjà révélé avant la réforme. Une société avait souscrit un engagement en 1993 ; la loi du 25 décembre 2007 avait modifié le texte et rendu cet engagement caduc en mai 2008. La société n'avait ni renouvelé l'engagement, ni déposé la moindre déclaration à compter de 2008, en toute bonne foi. L'administration a réclamé 2 418 062 euros au titre des années 2009 à 2014 (Cass. com., 8 juillet 2026, n° 25-12.737).

La leçon vaut pour aujourd'hui : un changement de texte ne prévient personne. La prochaine échéance est le 15 mai 2027, sur la situation au 1er janvier 2027.

Un obstacle matériel à anticiper

La déclaration et son paiement se font par voie électronique. Une entité étrangère doit donc disposer d'un espace professionnel sur impots.gouv.fr, ce qui suppose un numéro d'identification, un code d'activation reçu par courrier, l'adhésion à la messagerie sécurisée puis la souscription au service de déclaration. Ces démarches prennent des semaines, et une entité étrangère sans établissement en France relève du service des impôts des entreprises étrangères, à la Direction des impôts des non-résidents (aide en ligne de la DGFiP, formulaire n° 2746-SD).

Un détail pratique mérite d'être connu des structures à patrimoine étendu : le service en ligne permet de déclarer jusqu'à 99 immeubles et 99 entités interposées. Au-delà, il faut passer par le mode EDI, ce qui suppose de mandater un partenaire habilité, et donc de s'y prendre encore plus tôt.

Erreur n° 6 : négliger l'adresse à laquelle l'administration écrira

C'est l'erreur la plus discrète, et depuis la réforme la plus dangereuse.

Le nouvel article 990 FA du CGI impose à l'entité sans établissement stable en France de désigner, dans sa déclaration, un représentant en France habilité à recevoir les communications, pièces de procédure et notifications relatives au contrôle de la taxe. À défaut de désignation, l'entité la plus proche des immeubles dans la chaîne, exonérée ou non, est réputée autorisée à les recevoir. Une proposition de rectification visant une structure étrangère peut ainsi être notifiée à une SCI française dont le gérant ignore tout du dossier et des délais qui courent.

À l'inverse, l'adresse de notification reste un terrain de défense sérieux. Une société espagnole propriétaire d'un château avait été taxée d'office pour les années 2012 à 2017, après deux mises en demeure dont l'une avait été signée par le gardien de l'immeuble à Majorque, lequel déclarait n'avoir pu identifier le destinataire. La Cour de cassation a cassé l'arrêt qui validait la procédure sans rechercher si ce gardien avait qualité pour signer, ou entretenait avec la société des liens personnels ou professionnels suffisants pour qu'on puisse attendre de lui qu'il transmette le pli (Cass. com., 5 novembre 2025, n° 24-10.577).

Que faire si la déclaration est déjà partie, et qu'elle est fausse ?

Trois voies existent, dans cet ordre.

La première est la déclaration rectificative spontanée. Elle n'efface pas le passé mais elle pèse lourd sur la qualification du manquement, et donc sur les pénalités.

La deuxième est la tolérance administrative. L'entité qui pouvait bénéficier d'une exonération mais n'a pas déclaré doit être mise en demeure de régulariser dans les trente jours ; si elle le fait, la taxe n'est pas exigée et aucune sanction n'est appliquée. Cette mesure ne vaut que pour la première demande de régularisation, mais elle couvre alors l'ensemble des années non prescrites (BOI-PAT-TPC-30).

C'est ici que l'arrêt du 8 juillet 2026 prend toute sa valeur. L'administration avait mis la société en demeure de déposer ses déclarations « accompagnées du paiement de la taxe », ce qui vidait la tolérance de son objet. La Cour de cassation a cassé, au visa de l'article L. 80 A du Livre des procédures fiscales : la doctrine administrative est opposable à l'administration, et les juges du fond devaient rechercher si celle-ci n'avait pas méconnu sa propre doctrine en exigeant ce paiement.

Autrement dit, une mise en demeure mal rédigée peut faire tomber un redressement de plusieurs millions. Encore faut-il soulever le moyen, et le soulever tôt.

La troisième voie est le contentieux. Il se prépare dès la réponse à la proposition de rectification. Voir bien répondre à une proposition de rectification et dix vices de procédure qui peuvent annuler un redressement.

Les moyens qui restent, et ceux qui sont fermés

Un point d'honnêteté s'impose, parce que la littérature disponible est souvent trop optimiste.

Ce qui ne fonctionne pas, ou plus :

• Invoquer la liberté de circulation des capitaux contre le principe même de la taxe : l'argument a été écarté.

• Soutenir que l'administration devait interroger l'entité avant de redresser, lorsque celle-ci a déposé des déclarations : le choix entre déclaration et engagement était exclusif, et l'engagement a aujourd'hui disparu pour tous.

• Reprocher à l'administration de ne pas avoir notifié la procédure aux entités interposées : elles ne sont que responsables solidaires.

• Produire un registre d'actions, même certifié et apostillé, comme preuve autosuffisante de l'actionnariat.

Ce qui reste solide :

• La régularité de la mise en demeure et de sa notification, y compris le point de savoir qui a signé l'avis de réception, et à quelle adresse.

• Le respect par l'administration de sa propre doctrine, qui lui est opposable.

• La contestation de la valeur vénale retenue, terrain de fait où un rapport documenté pèse réellement.

• L'appartenance de l'entité au champ de la taxe : prépondérance immobilière appréciée au 1er janvier, une fois retranchés les immeubles affectés à une activité professionnelle autre qu'immobilière.

• La condition de siège, qui se vérifie avant tout le reste et se documente.

• L'identification de la personne à déclarer dans les détentions indirectes ou fiduciaires, la Cour venant de juger que le fiduciaire n'est pas l'actionnaire au sens du texte.

• Le fondement et la motivation des pénalités.

Il faut garder à l'esprit qu'en cas de taxation d'office, la charge de la preuve pèse sur le contribuable qui demande la décharge (article L. 193 du LPF). Ce n'est pas à l'administration de démontrer que l'actionnariat déclaré est faux, c'est à l'entité de démontrer qu'il est vrai.

Questions fréquentes

J'ai déclaré le bon associé mais avec une adresse périmée. Est-ce grave ?

Le texte exige l'identité et l'adresse. Une adresse obsolète fragilise la déclaration sans la ruiner nécessairement, car le juge apprécie si l'objectif d'information de l'administration a été atteint. Une rectification spontanée reste préférable à l'attente.

Faut-il déclarer les associés détenant moins de 1 % ?

L'entité qui souscrit la déclaration est dispensée de déclarer les actionnaires, associés ou autres membres qui ne détiennent pas plus de 1 % des actions, parts ou autres droits. Attention toutefois : cette dispense n'est pas une franchise sans effet. Les détenteurs non révélés restent redevables à hauteur de leur part s'ils détiennent par ailleurs d'autres droits immobiliers, et dans le cadre de l'exonération partielle, l'entité n'est exonérée qu'à hauteur des participations révélées, augmentées des droits non révélés n'excédant pas 1 % du capital.

Mon associé est lui-même une société. Que dois-je indiquer ?

Vous déclarez cette société comme associée, mais elle doit elle-même satisfaire à ses propres obligations si elle entre dans le champ. La transparence remonte la chaîne jusqu'aux détenteurs réels, étage par étage.

Une erreur de plume peut-elle entraîner une pénalité de 40 % ?

Deux majorations de 40 % existent, et elles n'obéissent pas au même régime. Celle de l'article 1728 du CGI sanctionne le défaut de dépôt dans les trente jours d'une mise en demeure : elle est quasi automatique et n'exige aucune intention. Celle de l'article 1729 sanctionne l'inexactitude délibérée de la déclaration, et suppose que l'administration établisse l'intention. Sur ce second terrain, une erreur isolée, rectifiée spontanément et expliquée, se défend. Une mention inexacte maintenue pendant six exercices se défend beaucoup moins bien. S'y ajoute dans tous les cas l'intérêt de retard de l'article 1727.

La tolérance de régularisation s'applique-t-elle si j'ai déclaré, mais mal ?

En principe non : la doctrine vise les contribuables qui n'ont pas souscrit les déclarations ou pris l'engagement. L'entité qui a déposé une déclaration inexacte n'entre pas dans sa lettre. C'est précisément pourquoi la question du contenu de la déclaration mérite autant d'attention que celle de son dépôt.

Combien d'années l'administration peut-elle remonter ?

La taxe étant recouvrée selon les règles des droits d'enregistrement, le délai abrégé de trois ans suppose une exigibilité suffisamment révélée par un acte ou une déclaration enregistré, sans recherche ultérieure. À défaut, le délai est de six ans. En pratique, lorsque rien n'a été déposé, c'est six ans.

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Sur la déclaration de la taxe de 3 %, nous reconstituons la chaîne de détention et identifions le redevable réel, nous constituons le dossier de preuve de l'actionnariat avant qu'il ne soit demandé, nous préparons les déclarations et la désignation du représentant, nous régularisons les années passées, et nous défendons les redressements jusque devant le juge judiciaire.

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• Taxe de 3 % sur les immeubles : ce que change la loi du 25 juin 2026

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Mis à jour le 2 octobre 2026.