Trusts, fiducies et fondations : qui déclarer au titre de la taxe de 3 %

Pour une société, la question ne se pose pas : on déclare les actionnaires détenant plus de 1 % des droits. Pour un trust, une fiducie ou une fondation, elle devient le sujet entier du dossier. Qui faut-il porter sur la déclaration n° 2746 : le constituant, le trustee, les bénéficiaires, le protecteur ?

La réponse conditionne l'exonération, et donc 3 % de la valeur de l'immeuble, chaque année.

La clé de lecture

La taxe de 3 % sert à permettre à l'administration d'identifier les personnes susceptibles d'être redevables de l'impôt sur la fortune.

La question à se poser est donc toujours la même : dans le patrimoine de qui ce bien serait-il imposé ?

C'est cette personne-là qu'il faut déclarer. La Cour de cassation l'a dit expressément en juillet 2026.

Ces structures sont-elles dans le champ de la taxe ?

Oui, et c'est même pour elles que le dispositif a été conçu en 1983.

L'article 990 D du Code général des impôts vise les entités juridiques, définies comme les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables. La doctrine précise que les entités dépourvues de personnalité morale peuvent être redevables dès lors qu'elles détiennent directement ou indirectement des biens ou droits immobiliers en France (BOI-PAT-TPC-10-10).

Le Conseil d'État a validé cette lecture en rejetant le recours formé contre les commentaires administratifs : les trusts, bien que dépourvus de personnalité morale, entrent dans le champ de la taxe en tant qu'institutions comparables à la fiducie (CE, 9 mai 2019, n° 426431).

Les redevables se répartissent ainsi :

• Pour une fiducie, le constituant personne morale est redevable à raison des droits qu'il détient sur les actifs immobiliers mis en fiducie, la fiducie étant transparente. Les obligations déclaratives peuvent être remplies par le fiduciaire habilité par le constituant.

• Pour un trust, c'est le trust lui-même qui est redevable à raison des biens ou droits immobiliers qu'il porte. Les obligations sont remplies par le trustee en sa qualité de représentant légal, ou par un autre membre habilité. En cas de défaillance, l'administration peut réputer que le trustee doit satisfaire aux obligations déclaratives et de paiement.

• Pour un fonds d'investissement, le fonds est redevable, et les membres peuvent désigner l'un d'eux, en pratique la société de gestion, pour satisfaire aux obligations. Les porteurs de parts autres que des personnes physiques sont par ailleurs eux-mêmes redevables à raison de leurs droits.

• Pour une fondation dotée de la personnalité morale, elle est une personne morale et relève du régime de droit commun.

La règle de principe pour les trusts

La doctrine administrative pose une règle supplétive qu'il faut connaître avant toute chose.

Lorsque le trust opte pour les exonérations des d et e du 3° de l'article 990 E, il doit indiquer sur la déclaration n° 2746 les membres du trust qui sont les détenteurs réels de droits sur les biens immobiliers français portés en trust, selon une appréciation faite au cas par cas pour chaque trust. En règle générale, et sous réserve du contrat de trust, il s'agit du constituant lorsque le trust est révocable, et des bénéficiaires lorsque le trust est irrévocable. Les autres membres du trust sont mentionnés à titre d'information, et la répartition des droits doit également figurer sur la déclaration (BOI-PAT-TPC-10-10).

Trois précisions s'imposent sur la portée de cette règle.

Elle est supplétive : la doctrine dit « en règle générale et sous réserve du contrat de trust ». C'est l'acte qui commande, et un trust révocable dont les termes privent le constituant de tout droit économique ne se traite pas comme un trust révocable ordinaire.

Elle est doctrinale, non légale. Elle oriente, elle ne lie pas le juge.

Elle est contestable par l'administration, qui peut exiger la production du contrat de trust et contester la qualité des détenteurs de droits déclarés.

La clé donnée par la Cour de cassation en juillet 2026

Un arrêt récent permet de trancher les cas que la doctrine ne règle pas, et son raisonnement vaut bien au-delà de la fiducie qu'il concernait.

Une société avait déclaré un associé unique détenant la totalité de son capital, en apposant pour certaines années la mention manuscrite « détenteur fiduciaire » suivie du nom d'un tiers, et avait communiqué la convention de fiducie, la lettre établissant la qualité de fiduciant de l'associé déclaré, et l'acte mettant fin à la fiducie. La cour d'appel avait jugé qu'elle n'avait pas valablement justifié de l'identité de ses actionnaires.

La Cour de cassation a cassé (Cass. com., 8 juillet 2026, n° 25-12.737). Son raisonnement se déroule en trois temps :

• Le dispositif des articles 990 D à 990 G vise à permettre à l'administration de déterminer si, parmi les personnes identifiées, certaines sont redevables de l'impôt sur la fortune.

• Or les biens transférés dans un patrimoine fiduciaire sont compris, pour cet impôt, dans le patrimoine du constituant et non dans celui du fiduciaire.

• Il en résulte que le fiduciaire, dont le patrimoine ne comprend pas les actifs mis en fiducie, ne peut pas être considéré comme un actionnaire au sens de l'article 990 E.

C'est donc le constituant qu'il faut déclarer, et la société qui l'avait fait avait raison.

La portée pratique dépasse largement l'espèce. Chaque fois que la personne inscrite au registre n'est pas celle qui supporte économiquement le bien, la question à se poser est celle que pose la Cour : dans le patrimoine de qui ce bien serait-il imposé à l'impôt sur la fortune ? C'est cette personne qu'il faut porter sur la déclaration, en mentionnant le détenteur apparent et en tenant les actes disponibles.

Une réserve de méthode s'impose : le raisonnement a été tenu au visa des textes de l'ancien impôt de solidarité sur la fortune, applicables aux années en litige. Sa transposition sous l'empire de l'impôt sur la fortune immobilière, qui lui a succédé, n'est pas encore tranchée, mais la logique du dispositif est inchangée.

Le mur des structures sans bénéficiaire désigné

C'est la difficulté la plus sérieuse, et elle est insoluble par la rédaction d'une déclaration.

Une fondation de droit liechtensteinois propriétaire d'immeubles en France avait mentionné sur ses déclarations un bénéficiaire futur hypothétique, un litige étant alors pendant sur la propriété de ses actifs. La Cour de cassation a jugé que seuls les bénéficiaires économiques réels au 1er janvier de l'année d'imposition peuvent être assimilés aux actionnaires, associés ou autres membres, à l'exclusion des bénéficiaires éventuels, et que la fondation ne pouvait donc pas revendiquer l'exonération déclarative (Cass. com., 10 mai 2024, n° 21-11.230).

Il ne faut pas en déduire qu'une fondation ou un trust serait par nature exclu du bénéfice de l'exonération. La Cour admet de longue date que le bénéficiaire économique puisse être assimilé au détenteur des titres. Ce qui est condamné, c'est l'impossibilité de désigner un bénéficiaire actuel.

Mais la conséquence est redoutable pour certaines structures : un trust purement discrétionnaire, dans lequel le trustee n'a encore désigné personne, une fondation dont les bénéficiaires ne seront connus qu'à la survenance d'un événement, une entité dont les droits sont gelés par un litige n'ont personne à déclarer au 1er janvier. Elles paieront la taxe, non parce qu'elles dissimulent quelque chose, mais parce qu'il n'y a rien à révéler à cette date.

Lorsque cette configuration est identifiée, la seule réponse est en amont : adapter les termes de l'acte, ou revoir le mode de détention de l'immeuble, avant l'échéance déclarative et si possible avant l'acquisition.

La condition de siège, préalable souvent négligé

Avant même la question de savoir qui déclarer, il faut vérifier que l'entité peut prétendre aux exonérations du 3° de l'article 990 E, ce qui suppose une condition tenant à son siège.

Pour les trusts, fiducies et fonds d'investissement, la doctrine pose une présomption : ils sont réputés établis dans l'État ou le territoire de la loi à laquelle ils sont soumis (BOI-PAT-TPC-20-20). Dans la même décision, le Conseil d'État a jugé que cette présomption ne fait pas obstacle à ce que l'entité apporte la preuve contraire et renverse le rattachement. Elle est donc simple, et non irréfragable, mais la charge de la preuve pèse sur l'entité.

Deux points appellent une vigilance particulière pour les entités dépourvues de personnalité morale.

D'abord, lorsque l'exonération est revendiquée au titre d'une convention d'assistance administrative, il faut vérifier que la convention vise les entités sans personnalité morale, ou que sa clause d'échange de renseignements n'est pas limitée aux seules personnes visées par la convention. À défaut, la condition n'est pas satisfaite.

Ensuite, lorsqu'elle est revendiquée au titre d'une clause de non-discrimination, il faut que cette clause couvre expressément la forme d'entité concernée. Peu de conventions vont jusque-là.

Cela dit, la liste des États ouvrant droit à ces exonérations a été remplacée le 8 octobre 2025 et elle est sensiblement plus large qu'auparavant, alors que la doctrine sur la taxe de 3 % renvoie toujours à l'ancienne. Une structure écartée autrefois sur ce fondement mérite donc un réexamen : Exonération de taxe de 3 % : quels pays la permettent depuis octobre 2025.

Ne pas confondre avec les autres obligations propres aux trusts

Un trust détenant un immeuble en France relève, en parallèle, d'un corps d'obligations distinct, qu'il ne faut ni confondre avec la taxe de 3 % ni croire substituable.

• Les déclarations de l'article 1649 AB du CGI, événementielle et annuelle, sanctionnées par une amende spécifique. Elles portent sur la constitution, la modification et l'extinction du trust, puis sur la valeur vénale des biens au 1er janvier.

• Le prélèvement de l'article 990 J, assis sur les actifs immobiliers placés en trust, qui joue en substitution de l'impôt sur la fortune immobilière lorsque les biens n'y ont pas été régulièrement soumis.

• La déclaration n° 2746 au titre de la taxe de 3 %, à déposer au plus tard le 15 mai.

Aucun texte ne prévoit qu'un de ces dépôts dispense des autres, et les calendriers diffèrent. En pratique, un trust correctement administré dépose les trois, et la coordination entre les conseils du trustee et le conseil français est le point où les dossiers se perdent le plus souvent.

Questions fréquentes

Le trustee doit-il être déclaré ?

Il est mentionné, à titre d'information, parmi les membres du trust. Mais ce n'est pas lui qu'il faut porter comme détenteur réel des droits, sauf à ce que le contrat lui attribue une position économique sur les biens. Le raisonnement de l'arrêt du 8 juillet 2026, qui écarte le fiduciaire au motif que les actifs ne figurent pas dans son patrimoine, va dans ce sens.

Mon trust est irrévocable et discrétionnaire. Que déclarer ?

C'est la configuration la plus difficile. La règle de principe désigne les bénéficiaires, mais encore faut-il qu'ils soient désignés au 1er janvier. S'ils ne le sont pas, l'exonération déclarative est hors d'atteinte pour cette année, et la question doit être traitée en amont, sur les termes de l'acte.

Une fondation de famille peut-elle être exonérée ?

Oui, si elle satisfait à la condition de siège et si elle peut désigner des bénéficiaires économiques réels au 1er janvier. L'arrêt de 2024 ne ferme pas la porte aux fondations, il la ferme à celles qui ne peuvent désigner qu'un bénéficiaire éventuel.

Le prélèvement de 1,5 % dispense-t-il de la taxe de 3 % ?

Les deux dispositifs n'ont ni le même redevable, ni la même assiette, ni la même logique. Aucun texte de non-cumul n'est prévu entre eux, et un trust détenant un immeuble français doit traiter les deux questions séparément.

Qui paie si le trust ne paie pas ?

L'administration peut réputer que le trustee, en sa qualité de représentant légal du trust, doit satisfaire aux obligations déclaratives et de paiement. S'y ajoute la solidarité de toute entité interposée entre le redevable et l'immeuble, et l'hypothèque légale dont dispose le Trésor sur les immeubles situés en France.

Notre intervention

Sassi Société d'Avocats intervient depuis plus de trente ans en fiscalité internationale et en contrôle fiscal pour des familles et des structures internationales détenant un patrimoine immobilier en France, notamment dans le cadre de notre activité de Paris Legal Family Office.

Sur ces structures, notre travail consiste à lire l'acte pour déterminer qui doit être déclaré, à vérifier la condition de siège au regard des textes en vigueur, à articuler la déclaration n° 2746 avec les obligations propres aux trusts, et à défendre la position retenue en cas de contrôle.

Nous n'intervenons pas dans la constitution de structures à l'étranger. Notre travail porte sur les structures existantes et sur ce qui est défendable devant l'administration française.

Pour aller plus loin

• Taxe de 3 % sur les immeubles : ce que change la loi du 25 juin 2026

• Exonération de taxe de 3 % : quels pays la permettent depuis octobre 2025

• Déclaration 2746-SD : les erreurs qui font perdre l'exonération de la taxe de 3 %

• Trusts, Foundations and the French 3 % Tax: Who Must Be Disclosed

• Paris Legal Family Office

• Fiscalité internationale

• Impôt sur la fortune immobilière

• Investing in luxury French real estate, in English

• BOI-PAT-TPC-10-10, trusts, fiducies et fonds

Nous contacter

Sassi Société d'Avocats

Me Sassi, avocat au Barreau de Paris

32 avenue Carnot, 75017 Paris

Téléphone : 01 42 84 13 13

Courriel : infos@sassi-avocats.com

Un trust, une fiducie ou une fondation détenant un bien en France : la personne à déclarer se détermine sur l'acte, et la question se règle avant l'échéance du 15 mai. Demander un rendez-vous.

Me Sassi, avocat fiscaliste, Sassi Société d'Avocats, 32 avenue Carnot, 75017 Paris. Plus de 30 ans d'expérience en droit fiscal, droit des affaires et droit pénal des affaires.

Mis à jour le 3 octobre 2026.