Redressement de taxe de 3 % : prescription, pénalités et moyens de défense

Une proposition de rectification au titre de la taxe de 3 % ne ressemble pas aux autres. Elle porte rarement sur une année, presque toujours sur cinq ou six. Elle frappe une assiette brute, sans déduction des dettes. Et elle arrive souvent chez une société étrangère qui n'a plus de conseil en France depuis longtemps.

Le résultat est mécanique : sur un bien de trois millions d'euros, six exercices représentent 540 000 euros en principal, avant intérêts et majorations.

Voici comment la procédure se déroule, ce qui se conteste, et ce qui ne se conteste plus.

Le calendrier à ne pas manquer

Trente jours pour répondre à une mise en demeure de régulariser, et c'est souvent la fenêtre décisive.

Trente jours, prorogeables de trente jours sur demande, pour répondre à une proposition de rectification.

La première réponse écrite fixe le terrain du débat pour toute la suite.

Comment la procédure s'engage

Dans la plupart des dossiers, l'administration ne découvre pas le bien : elle le connaît depuis toujours, par le fichier immobilier. Ce qu'elle cherche, c'est l'identité des personnes derrière la structure propriétaire.

Le point de départ est souvent une demande de renseignements, non contraignante. Vient ensuite, si la réponse ne satisfait pas, une mise en demeure de déposer les déclarations n° 2746 des années non prescrites, dans un délai de trente jours. À défaut de régularisation dans ce délai, l'administration peut taxer d'office, en application des articles L. 66 et L. 67 du Livre des procédures fiscales.

Cette séquence est la trame habituelle. Elle a des conséquences lourdes sur la charge de la preuve, et elle comporte un point de faiblesse que la jurisprudence vient de mettre en lumière.

La taxation d'office renverse la charge de la preuve

C'est le point le plus défavorable au contribuable, et il faut l'avoir en tête dès le premier courrier. Lorsque l'imposition est établie d'office, la charge de la preuve incombe à celui qui demande la décharge (article L. 193 du LPF).

Concrètement, ce n'est pas à l'administration de démontrer que l'actionnariat déclaré est inexact : c'est à l'entité de démontrer qu'il est exact. La Cour de cassation l'a appliqué sans ménagement à une société luxembourgeoise qui produisait son registre des actions nominatives, certifié par notaire et apostillé, sans justifier des flux financiers correspondant aux cessions (Cass. com., 12 octobre 2022, n° 20-14.073).

Éviter la taxation d'office est donc, en soi, un objectif de défense. Une régularisation dans le délai de trente jours vaut mieux qu'un contentieux gagné trois ans plus tard.

Combien d'années l'administration peut-elle reprendre ?

La taxe est établie et recouvrée selon les règles applicables aux droits d'enregistrement, ce qui commande le délai de reprise.

Le délai abrégé de trois ans de l'article L. 180 du LPF suppose que l'exigibilité ait été suffisamment révélée par l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration, sans qu'il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures. À défaut, c'est le délai de six ans de l'article L. 186 qui s'applique, décompté à partir du fait générateur.

En matière de taxe de 3 %, six ans est la règle pratique et trois ans l'exception. Lorsqu'aucune déclaration n° 2746 n'a été déposée, la condition du délai abrégé n'est par hypothèse pas remplie. Elle ne l'est pas davantage lorsque l'administration doit mener des recherches pour reconstituer l'actionnariat réel, ce qui est le cas chaque fois qu'une discordance apparaît entre la déclaration et les registres.

Cette durée est la principale raison pour laquelle les redressements de taxe de 3 % atteignent des montants sans rapport avec la taille des structures concernées.

Les pénalités : deux majorations de 40 % à ne pas confondre

C'est une confusion fréquente, y compris dans les propositions de rectification, et elle vaut la peine d'être vérifiée à chaque fois.

• L'article 1728 du CGI sanctionne le défaut ou le retard de déclaration : 10 % en l'absence de mise en demeure ou en cas de dépôt dans les trente jours de celle-ci, 40 % lorsque la déclaration n'a pas été déposée dans ces trente jours, 80 % en cas de découverte d'une activité occulte. Aucune intention n'a à être établie.

• L'article 1729 sanctionne l'inexactitude de la déclaration déposée : 40 % en cas de manquement délibéré, 80 % en cas de manœuvres frauduleuses. Ici, la charge de la preuve de l'intention pèse sur l'administration.

S'y ajoute dans tous les cas l'intérêt de retard de l'article 1727.

La distinction n'est pas académique. Une majoration de 40 % appliquée sur le fondement de l'article 1729 sans que le caractère délibéré soit caractérisé par des éléments propres au dossier est contestable. Une majoration appliquée sur le fondement de l'article 1728 se conteste autrement : sur la régularité de la mise en demeure et sur le respect du délai de trente jours.

Le recouvrement : ce que le Trésor peut faire

La créance est assortie du privilège général mobilier et d'une hypothèque légale, qui peut être inscrite sur les immeubles que l'entité possède en France. Cette inscription bloque toute vente et constitue, en pratique, le moyen de pression le plus efficace de l'administration.

Par ailleurs, toute entité interposée entre le redevable et l'immeuble est solidairement responsable du paiement. Une société française du bas de la chaîne peut donc recevoir un avis de mise en recouvrement au titre d'une taxe due par une société étrangère située deux étages au-dessus.

Les moyens qui ne fonctionnent plus

Autant le dire franchement : la jurisprudence récente a fermé plusieurs portes, et une défense construite sur ces moyens perdra du temps et de la crédibilité.

• Invoquer la liberté de circulation des capitaux contre le principe même de la taxe. L'argument a été écarté (Cass. com., 10 mai 2024, n° 21-11.230).

• Soutenir que l'administration devait solliciter les renseignements avant de redresser, lorsque l'entité avait déposé des déclarations. Les deux modalités d'exonération étaient exclusives l'une de l'autre, et l'engagement de communication a de toute façon disparu avec la réforme du 25 juin 2026 (Cass. com., 1er avril 2026, n° 25-10.605).

• Reprocher à l'administration de ne pas avoir notifié les actes de la procédure aux entités interposées. Celles-ci ne sont que responsables solidaires du paiement, elles ne sont pas les redevables légales, et l'administration n'a pas à leur notifier les actes postérieurs à la proposition de rectification (Cass. com., 28 mai 2026, n° 24-18.404).

• Produire un registre d'actions, même certifié et apostillé, comme preuve autosuffisante de l'actionnariat.

Les moyens qui restent solides

La régularité de la notification

C'est le terrain le plus fertile pour une société étrangère, et le plus souvent négligé.

Une société espagnole propriétaire d'un château en France avait été taxée d'office au titre des années 2012 à 2017. Les mises en demeure avaient été notifiées à son siège social, où l'avis de réception avait été signé par le gardien de l'immeuble, lequel déclarait n'avoir pas pu identifier le destinataire. La Cour de cassation a cassé l'arrêt qui validait la procédure sans rechercher si ce gardien avait qualité pour signer, ou entretenait avec la société des liens personnels ou professionnels suffisants pour qu'on puisse attendre de lui qu'il transmette le pli (Cass. com., 5 novembre 2025, n° 24-10.577).

La règle vaut d'être retenue : une notification à un tiers n'est régulière que si le pli a été remis à l'adresse indiquée par le destinataire et si le signataire a avec le redevable des liens suffisants. Dans les dossiers internationaux, où les plis atterrissent chez un domiciliataire, un gardien ou un ancien administrateur, le moyen est loin d'être théorique.

Le non-respect par l'administration de sa propre doctrine

C'est le moyen le plus récent, et probablement le plus puissant.

La doctrine prévoit que les contribuables qui pouvaient bénéficier d'une exonération mais n'ont pas déclaré doivent être mis en demeure de régulariser dans les trente jours, et que s'ils le font, le paiement de la taxe n'est pas exigé et aucune sanction n'est appliquée. Cette tolérance ne vaut que pour la première demande de régularisation, mais elle couvre alors l'ensemble des années non prescrites (BOI-PAT-TPC-30).

Dans une affaire récente, l'administration avait mis une société en demeure de déposer ses déclarations des années 2009 à 2014 « accompagnées du paiement de la taxe ». La société avait payé 2 418 062 euros. La Cour de cassation a cassé, au visa de l'article L. 80 A du LPF : la doctrine administrative est opposable à l'administration, et les juges du fond devaient rechercher si celle-ci n'avait pas méconnu sa propre doctrine en exigeant ce paiement dans la mise en demeure (Cass. com., 8 juillet 2026, n° 25-12.737).

Le même arrêt comporte un second enseignement, sur le fond. La Cour rappelle que la taxe de 3 % sert à identifier les personnes susceptibles d'être redevables de l'impôt sur la fortune, observe que les biens mis en fiducie figurent dans le patrimoine du constituant, et en déduit que le fiduciaire ne peut pas être considéré comme un actionnaire au sens de l'article 990 E. Les juges du fond auraient dû rechercher si la déclaration mentionnant le constituant ne donnait pas une information suffisante.

En pratique, la mise en demeure doit être relue mot à mot dans chaque dossier.

La valeur vénale

L'évaluation est une question de fait, et c'est souvent le terrain le plus productif en termes de montant obtenu.

Deux angles se combinent. D'abord contester les termes de comparaison retenus par l'administration, leur date, leur localisation, leur état. Ensuite produire une évaluation contradictoire documentée, en tenant compte des contraintes propres au bien : occupation, servitudes, indivision, état d'entretien, contraintes d'urbanisme ou de classement.

Rappelons que les dettes ne sont pas déductibles de l'assiette. L'argument tiré de l'emprunt ayant financé l'acquisition est donc inopérant, et le soulever affaiblit le reste de la réponse.

L'appartenance au champ de la taxe

Avant de discuter des déclarations, il faut vérifier que l'entité était bien dans le champ. Deux questions se posent.

La première est celle de la prépondérance immobilière, appréciée au 1er janvier de chaque année : les actifs immobiliers français représentaient-ils réellement 50 % ou plus des actifs français, une fois retranchés les immeubles affectés à une activité professionnelle autre qu'immobilière ? Cette exclusion est souvent oubliée et peut faire basculer une entière analyse.

La seconde est celle de la condition de siège. La liste des États ouvrant droit aux exonérations du 3° de l'article 990 E a été remplacée le 8 octobre 2025 et elle est plus large qu'auparavant. Une entité écartée sur ce fondement il y a quelques années mérite un réexamen.

Que faire dans les trente premiers jours

L'ordre des opérations compte plus que leur contenu.

• Identifier précisément ce que vous avez reçu : demande de renseignements, mise en demeure, proposition de rectification ou avis de mise en recouvrement. Les délais et les conséquences ne sont pas les mêmes.

• Relever la date de réception effective et la qualité du signataire de l'accusé de réception. Conserver l'enveloppe.

• Demander la prorogation du délai de réponse lorsque la procédure le permet, systématiquement.

• Reconstituer la chaîne de détention et l'actionnariat réel au 1er janvier de chaque année visée, avec les pièces extérieures à la structure, en particulier les flux financiers.

• Vérifier mot à mot la mise en demeure au regard de la doctrine administrative.

• Ne rien payer avant d'avoir arbitré entre régularisation et contestation. Un paiement effectué pour faire cesser la procédure n'empêche pas la réclamation, mais il affaiblit la position de négociation.

Sur la rédaction de la réponse elle-même, voir bien répondre à une proposition de rectification et dix vices de procédure qui peuvent annuler un redressement.

Questions fréquentes

Puis-je encore régulariser après avoir reçu une proposition de rectification ?

La tolérance administrative joue au stade de la mise en demeure, pas après. Une régularisation plus tardive reste utile sur le terrain des pénalités et de la bonne foi, mais elle ne fait plus obstacle à l'exigibilité de la taxe. C'est pourquoi le délai de trente jours de la mise en demeure est la fenêtre décisive.

Dois-je payer avant de contester ?

Non. La réclamation peut être accompagnée d'une demande de sursis de paiement, qui suspend l'exigibilité, l'administration pouvant demander des garanties au delà d'un certain montant. Une hypothèque légale déjà inscrite ne disparaît pas pour autant.

Quel juge est compétent ?

La taxe de 3 % est recouvrée selon les règles applicables aux droits d'enregistrement : le contentieux relève du juge judiciaire, tribunal judiciaire puis cour d'appel, et non du juge administratif. C'est une différence notable avec l'impôt sur les sociétés, et elle commande la procédure.

La société étrangère a été dissoute. Qui est poursuivi ?

Les entités interposées restent solidairement responsables du paiement, et le Trésor dispose d'une hypothèque légale sur l'immeuble. La disparition de la société tête de chaîne ne met donc pas fin au risque, elle le déplace.

Combien de temps dure une procédure contentieuse ?

Les décisions récentes de la Cour de cassation portent sur des redressements notifiés entre 2012 et 2018. Cela donne l'ordre de grandeur, et explique pourquoi le traitement en amont, au stade de la mise en demeure, est presque toujours préférable.

Notre intervention

Sassi Société d'Avocats intervient depuis plus de trente ans en contrôle fiscal et en fiscalité internationale, à tous les stades de la procédure : réponse à la mise en demeure, réponse à la proposition de rectification, recours hiérarchique, réclamation contentieuse et contentieux devant le juge judiciaire.

Nous vérifions systématiquement la régularité de la notification, le respect par l'administration de sa propre doctrine, le fondement des pénalités et la pertinence de la valeur retenue, avant de discuter le fond.

Pour aller plus loin

• Taxe de 3 % sur les immeubles : ce que change la loi du 25 juin 2026

• Déclaration 2746-SD : les erreurs qui font perdre l'exonération de la taxe de 3 %

• Taxe de 3 % : régulariser plusieurs années non déclarées

• Représentant en France et chaîne de détention : le nouvel article 990 FA

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Me Sassi, avocat fiscaliste, Sassi Société d'Avocats, 32 avenue Carnot, 75017 Paris. Plus de 30 ans d'expérience en droit fiscal, droit des affaires et droit pénal des affaires.

Mis à jour le 3 octobre 2026.