Cession de parts sociales de SCI - Aspect juridique et fiscal

Cession de parts sociales de SCI - Aspect juridique et fiscal

Cession de parts sociales - Régime juridique - Traitement fiscal

 

Le capital social d’une Sci est divisé en parts sociales qui sont détenues par les associés de la Sci.

 

Les associés deviennent associés de la Sci, c’est-à-dire qu’ils deviennent propriétaires des parts de la Sci soit :

 

  • Lors de la constitution de la Sci
  • A la suite d’une cession de parts sociales

 

Cela signifie concrètement qu’il est tout à fait possible pour un associé de Sci de céder les parts sociales qu’il détient au profit :

 

D’un autre associé

Ou au d’une personne physique ou morale qui n’est pas associée de la Sci

 

Toutefois, la liberté n’est pas totale, car il existe des conditions forme et de validité.

 

Quelle est la nature juridique de l’opération de cession de parts sociales d’une SCI ?

 

Une part sociale de Sci est un titre de propriété portant sur une partie du capital de la société.

 

La cession de parts sociales d’une SCI est l’acte juridique qui constate le transfert de la propriété de parts sociales de Sci :

 

  • Soit à un autre associé de la SCI ;
  • Soit à un tiers, c’est-à-dire à une personne qui n’est pas associée de la Sci, étant précisé qu’il peut s’agir d’une personne de nationalité française ou de nationalité étrangère, mais également une autre société, puisqu’une société peut devenir associé d’une Sci.

 

Quelles sont les conditions de validité de la cession de parts sociales d’une SCI ?

 

Même si, sur le plan des principes, la cession des parts sociales est possible, il convient toujours de s’assurer qu’il n’existe aucun obstacle à leur cession, c’est-à-dire leur transfert de propriété.

 

Ainsi, et afin que vous puissiez céder les parts que vous détenez au sein d’une Sci, il est fondamental que certaines conditions soient respectées :

 

  • D’une part, il faut que les parts soient cessibles, ce qui signifie qu’il faut être vigilant quant à l’existence, ou non, d’une clause d’inaliénabilité temporaire qui peut être prévue dans les statuts de la Sci ;
  • Et, d’autre part, qu’un prix de cession soit fixé, c’est à dire, déterminé ou déterminable. En effet, et par exemple, un prix dérisoire serait susceptible d’annuler purement et simplement la vente.

 

Comment est déterminé le prix de cession de parts sociales d’une Sci ?

 

Par principe, les associés de la SCI disposent d’une certaine liberté dans la fixation du prix des parts sociales cédées.

 

En effet, et compte tenu des incidences financières et fiscales inhérentes à toute opération de cession, le prix de cession doit être fixé à la lumière de critères objectifs liés à la valeur du patrimoine immobilier détenu par la Sci.

 

D’une façon générale, la valeur d’une Sci peut être schématisée et égale à la différence entre :

 

  • Le montant des actifs immobiliers, mais également les autres actifs (la trésorerie par exemple) ;
  • Et le montant des passifs, c’est-à-dire les dettes et notamment les emprunts et les comptes courants dont les associés peuvent être titulaires. 

 

Bien évidemment et très souvent, à ce prix net obtenu, il convient d’opérer une décote (décote de minorité, décote liée à l’absence de liquidité, etc.) en fonction du nombre de parts cédées et des clauses d’agréments (qui donnera une idée sur la liquidité des parts sociales).

 

Quelles sont les formalités à respecter dans le cadre d’une cession de parts de SCI ?

 

Dans le cadre d’une cession de parts sociales de SCI :

 

  • D’abord, un agrément doit être obtenu ;
  • Puis, des formalités administratives doivent être effectuées en vue de rendre publiques la cession des parts et l’identité du nouvel associé.

 

Qu’est-ce que l’agrément d’un associé dans le cadre d’une cession de parts sociales de Sci ?

 

Les Sci sont considérées comme des sociétés fermées dans lesquels l’intuitu personae (la personnalité des associés) est très important.

 

Cela signifie que l’on ne devient pas associé d’une Sci sans que les autres associés ne se soient exprimés dans le cadre d’une assemblée générale ayant pour ordre du jour une demande d’agrément d’un nouvel associé.

 

Ainsi, et conformément aux dispositions du Code civil qui s’applique aux Sci et qui se retrouvent quasiment systématiquement dans tous les statuts de Sci, les parts sociales d’une Sci ne sont cessibles qu’avec l’agrément des associés de la SCI.

 

Seuls trois types de cessions peuvent être dispensées d’agrément si les statuts le prévoient, c’est-à-dire :

 

  • Les cessions effectuées au profit d’un autre associé ;
  • Les cessions effectuées au profit du conjoint d’un associé
  • Les cessions effectuées au profit d’un descendant ou ascendant.

 

Sauf ces trois exceptions, lorsque les parts sociales de la Sci ont vocation à être cédées au profit d’un tiers (non mentionné ci-dessus), les statuts ne sauraient écarter l’agrément exigé par les dispositions du Code civil.

 

Par ailleurs, il est fondamental de savoir qu’en cas de silence des statuts, l’agrément doit être donné à l’unanimité, ce met en exergue l’importance de la rédaction des statuts qui ne peuvent se résumer à un modèle qu’il conviendrait de remplir.

 

Que se passe-t-il en cas de refus d’agrément du nouvel associé ?

 

En cas de refus d’agrément par les associés, les conséquences sont particulièrement lourdes puisque :

 

  • D’une part, le défaut d’agrément rend la cession inopposable à la SCI ;
  • D’autre part, en cas de refus d'agrément, les associés devront racheter ou faire acheter, par un tiers ou par la société, les parts dont la cession n'a pas été autorisée. 

 

Quelles sont les formalités découlant à une cession de parts sociales de Sci

 

Tout d’abord, il est important de préciser que l’acte de cession de parts sociales d’une Sci doit obligatoirement être constaté par écrit.

 

Par ailleurs, la rédaction d’un acte cession de parts sociales de Sci peut bien évidement être effectué par un avocat.

 

Dans le cadre de la cession de parts sociales de Sci, et avant la siganyure de al cession, il conviendra également de prévoir une assemble générale extraordinaire des associés qui aura pour ordre du jour :

 

L’agrément du nouvel associé (ou la constatation que la cession est dispensée d’agréement)

La mise à jour des statuts, car la cession de parts sociales a nécessairement une incidence sur la répartition du capital social entre les associés

 

Lorsque l’acte de cession de parts sociales aura été signé, différentes formalités fiscales, juridiques et administratives devront être effectuées, à savoir :

 

  • L’enregistrement de l’acte de cession de parts sociales auprès du service des impôts des entreprises.
  • Le dépôt auprès du greffe du Tribunal de commerce compétent des différents actes juridiques en relation avec la cession (l’acte de cession, les statuts modifiés ainsi qu’un procès-verbal d’Assemblée générale extraordinaire et les statuts mis à jour)
  • La mise à jour des déclarations de bénéficiaires effectifs auprès des services du greffe du Tribunal de commerce

 

Quelle est la différence entre la cession de parts d’une SCI et la vente d’immeuble ?

 

A l’instar de la cession de parts sociales, la vente d’un bien immobilier appartenant à une SCI permet à la société d’obtenir rapidement des liquidités, sans pour autant, dissoudre automatiquement la SCI.

 

En effet, si la cession de l’intégralité des parts sociales d’une SCI emporte, de fait, dissolution de cette même SCI, la vente de l’immeuble de la SCI entrainera dissolution de la SCI que si cette dernière est décidée par l’ensemble des associés.

 

En tout état de cause, la vente d’immeuble de SCI nécessite qu’une procédure spécifique soit respectée :

 

  • D’abord, les associés doivent s’assurer que la vente d’immeuble est autorisée par les statuts. A défaut, il semblerait que la jurisprudence annule purement et simplement la vente du bien dès lors que les statuts ne prévoyaient pas cette possibilité ;
  • Ensuite, tout comme pour la cession de parts sociales, la vente d’un immeuble nécessite l’agrément des associés de la SCI qui sera donné lors de la tenue d’une Assemblée générale extraordinaire ;
  • Enfin, la vente de l’immeuble doit obligatoirement être faite devant notaire.

 

Concernant la taxation de cette opération, les associés seront bien évidemment imposés à hauteur des parts qu’ils détiennent dans la SCI.

 

Quel est le régime de la plus-value de cession de parts sociales d’une SCI ?

 

Le régime fiscal de la plus-value de cession dégagée par une cession parts sociales d’une Sci dépend de plusieurs facteurs.

 

Il convient ainsi de tenir compte :

 

  • Du régime fiscal de la Sci (revenus fonciers, Bénéfices industriels et Commerciaux aux (Bic) ou impôt sur les sociétés
  • Associé personne physique résident fiscal français
  • Associé personne physique pas résident fiscal français
  • Associé personne morale française
  • Associé personne morale non résidente fiscale française

 

Si la SCI est soumise au régime fiscal des sociétés de personne et sur le Cédant (c’est-à-dire la personne qui cède les parts sociales est une personne physique française), ce sera le régime des plus-values immobilières qui s’appliquera.

 

Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la cession de parts sociales par un particulier résidant français relèvera du régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières et droits sociaux.

 

Quels sont les informations et documents nécessaires pour rédiger une cession de parts sociales d’une Sci ?

 

Pour que nous puissions rédiger l’acte de cession de parts sociales, il conviendra de nous transmettre :

 

  • Les statuts de la Sci à jour
  • L’extrait K bis à jour
  • La copie de la pièce d’identité à jour de l’acheteur
  • L’état civil complet et à jour (régime matrimonial, adresse, etc.)
  • Le prix de cession
  • Les modalités de paiement du prix (paiement ou crédit)

 

Dès lors que nous serons en possession de ces éléments, nous pourrons sous 24 heures ouvrés vous adresser les projets de documents afin que vous puissiez les examiner, nous faire part de vos remarques et ensuite mettre en œuvre le processus de cession de parts sociales de votre Sci.

 

Ensuite, et dès lors que vous nous aurez transmis les documents signés, nous effectuerons, dans délai, l’intégralité des formalités & juridiques et fiscales visant à finaliser l’opération de cession de parts sociales de votre Sci.

 

Publié le 03/07/2019

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