Retour à la page contenant cette publicationCapital social de SCI - Déterminer son montant - aspects juridiques et fiscal
Le capital social d’une SCI - aspects juridiques et fiscaux
La Société civile immobilière (SCI) est une société qui est souvent utilisée dans le cadre de :
- L’acquisition de biens immobiliers, qu’ils soient à usage d’habitation ou à usage professionnel
- La transmission d’un patrimoine immobilier au profit de ses proches (enfants, parents, compagnons, compagnes, etc.)
En effet, et comme son nom l’indique, il s’agit d’une société civile à prépondérance immobilière dont l’objet est l’acquisition et la gestion de biens et droits immobiliers.
Si la SCI n’a pas pour objet de réaliser des opérations commerciales immobilières, puisque l’objet est strictement civil et non commercial prohibant la réalisation de tout acte de commerce, elle peut néanmoins servir de schéma d’optimisation patrimoniale et fiscale en vue de constituer un patrimoine immobilier, le cas échéant en y intégrant ses enfants.
C’est dans cette optique que se pose la question de la composition du capital social d’une SCI, des modalités de libération dudit capital ainsi que les conséquences juridiques et fiscales qui en découlent.
Quel est le montant minimum du capital d’une Sci ?
Il n’existe pas vraiment de capital minimum pour créer une Sci étant toutefois précisé que le capital devra au moins être de 1 euro.
Quant au maximum, il n’en existe tout simplement pas.
Il est toutefois opportun de toujours se poser la question du montant optimal du capital de la Sci notamment dans une optique future de gestion de la plus-value.
Dans certaines situations, le montant du capital est un élément fondamental pour le calcul de la plus-value.
En effet, dans certaines hypothèses, le montant de la plus-value imposable et des prélèvements sociaux s’élèvera à la différence entre le prix de vente et le montant du capital social.
De quoi peut être composé le capital social d’une SCI ?
Le capital social d’une SCI peut être composé :
- D’apport en nature (appartement, terrains, immeubles, titres de sociétés, etc.)
- D’apport en numéraire (de l’argent)
Concernant la montant du prix du capital social, aucune disposition légale ne limite le montant du capital social. Il peut être équivalent à un euro et être infini.
Quelles sont les mentions devant figurer dans les statuts en relation avec le capital social ?
Pour des questions de validité juridique, les statuts de la Sci devront impérativement mentionner :
- Le montant des apports réalisés par les associés
- La nature des apports réalisés par les associés
- Le montant du capital social ;
- La composition du capital social ;
- La répartition du capital
- L’évaluation des parts sociales attribuées à chacun des associés apporteurs ;
- Et toutes les modalités de fixation, conditions de versement de chaque apport et notamment de l’apport en numéraire.
C’est parce que toutes ces mentions doivent être impérativement prévues aux termes des statuts que toute modification du capital social (augmentation du capital social ou réduction du capital social) entrainera la modification des statuts, la tenue d’une AGE et des formalités administratives à respecter (publicité, formalités auprès du greffe).
Quelles sont les modalités de libération du capital social d’une SCI ?
Aucune disposition légale ne fixe les modalités de libération du capital de la SCI de telle sorte qu’elles doivent impérativement être fixées par les associés au sein des statuts lors de leur rédaction.
Ainsi, les statuts pourront prévoir, lors de la création de la société :
- D’une libération intégrale des apports ;
- D’une libération partielle qui sera donc réalisée progressivement par les associés, sans limitation de temps.
La problématique des modalités de libérations du capital est, dans certains cas, fondamentale compte tenu des incidences juridiques et fiscales que cela peut avoir.
Bien évidemment, la fixation des modalités de libération du capital de la SCI doit être réfléchie et fixée au cas par cas puisque, par exemple, si la société est soumise à l'impôt sur les sociétés, la libération du capital est nécessaire pour que la société puisse bénéficier du taux réduit d'imposition de ses bénéfices d’une part, et déduire les intérêts qu'elle verse aux associés en rémunération de leurs comptes courants, d’autre part.
La rédaction de la clause régissant les modalités de libération du capital d’une SCI est d’autant plus importante compte tenu des conséquences que cela peut avoir tant vis-à-vis des tiers (plus-value, prélèvements sociaux, impôt sur les sociétés, relation entre les associés, etc.
Quelles sont les conséquences pour un associé du non-respect des modalités de libération de son apport ?
Si les modalités de libération du capital d’une SCI ne sont pas régies par des dispositions légales, les associés doivent impérativement les fixer aux termes des statuts.
Ces dispositions statutaires régiront ainsi les conditions, selon lesquelles, les associés apporteurs devront procéder à la libération du capital en fonction de leur apport au sein de la SCI.
Le non-respect par les associés apporteurs des dispositions statutaires relatives à la libération du capital d’une SCI peut entrainer plusieurs conséquences :
- D’abord, les associés peuvent prévoir que le capital non libéré à la date convenue portera immédiatement intérêt ;
- Ensuite, peut être prévu que le non-respect par l’associé apporteur des dispositions relatives à la libération du capital social pourrait entrainer sa condamnation à des dommages et intérêts à verser à la SCI ;
- Enfin, il est même possible que des garanties soient exigées pour s’assurer que les associés respectent leur engagement de libérer le capital de la SCI à l’instant choisi par les associés et notamment, une forme de cautionnement personnelle ou encore, la menace d’une simple exclusion.
Ainsi, les associés apporteurs doivent être particulièrement vigilant quant aux modalités prévues par les statuts puisque leur violation peut lui couter cher jusqu’à être totalement évincé de l’associé pour laquelle il s’est investi, y compris, financièrement.
D’ailleurs, il est important de préciser que l’exclusion d’un associé apporteur entrainera, de fait, une rédaction du capital et un remboursement des droits de l’associé évincé. Bien évidemment, il conviendra de se rapprocher d’un professionnel du droit pour s’assurer que l’associé défaillant ne bénéficie pas d’une plus-value injustement attribuée.
Quelles sont les conséquences juridiques et fiscales de la libération du capital d’une SCI ?
Puisqu’il ne s’agit pas d’une acquisition de titres, l’opération de libération de capital d’une SCI, en tant que tel, n’est pas taxable.
A contrario et comme vu précédemment, un capital social non libéré emporte de lourdes conséquences fiscales au niveau de l’associé, qui peuvent très largement être s’apparentées à une sanction ayant vocation à dissuader les associés apporteurs.
Peut-on céder ses parts en l’absence de libération du capital d’une SCI ?
A la lumière des dispositions du Code civil, il semblerait que la dette du capital social ne soit pas attachée à celle des parts sociales.
Ainsi, quand bien même un associé décide de céder ses parts, il semblerait que sa dette envers la société subsiste compte-tenu de l’absence de libération du capital de la SCI.
Il conviendra ainsi pour les associés, lors de la rédaction des statuts, de prévoir une clause qui maintienne la responsabilité du cédant tant que ce dernier n’a pas libéré le capital conformément aux modalités fixées par les statuts, et ce, quand bien même ce dernier aurait cédé ses parts.
Il sera également opportun de prévoir, lors de la cession de parts sociales, que l’acheteur substitue le vendeur dans le paiement des sommes non encore libérées à l’égard de la Sci.
* * * * * * *
Conclusion
Contrairement à ce que certaines tentent de faire croire, al création et la gestion d’une Sci ne se résume pas à remplir un document qui serait ensuite déposé au greffe du Tribunal de commerce.
En effet, d’importantes considérations juridiques et fiscales doivent impérativement être prises en compte pour gérer au mieux les intérêts de la Sci et de ses associés.
Notre société d’Avocats en droit des affaires et en droit fiscal accompagne depuis plus de 20 ans des entreprises et des particuliers partout en France et à l’étranger.
Nos avocats fiscalistes et avocats d’affaires interviennent ainsi tant en matière de gestion juridique (création de sociétés, restructuration, rédaction de contrats Convention de trésorerie, convention d’intégration fiscale, etc.) que de gestion fiscale (fiscalité française et de fiscalité internationale).
N’hésitez pas à nous contacter pour toute information et/ou demande d’intervention sur toute la France (Dom-Tom compris ainsi qu’à l’étranger) :
Contact : Sassi Société d’Avocats
Me Sassi, avocat droit des affaires et droit fiscal
32 avenue Carnot – Paris 17e
Tel 01.42.84.13.13
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